Immobilien-Darlehen: Finanzierungsglossar

Folgendes Kleinglossar unterlegt den Beitrag "Immobilien – Darlehensfinanzierungen".

Darlehens-Margenbarwert

Die Bank refinanziert ein Darlehen kongruent zu den Zeitpunkten, zu denen die Schuldnerzahlungen stattfinden, zu einem jeweils bestimmten Zinssatz am Kapitalmarkt. Die Refinanzierungskosten richten sich dabei – eine einwandfreie Bonität vorausgesetzt – nach der Dauer der Ausleihung. Je länger ein Geldbetrag ausgeliehen wird, desto höher ist in der Regel auch der Zinssatz. Für jeden Zahlungszeitpunkt und dessen kongruente Refinanzierung kann anhand der Kapitalmarktbedingungen eine Marge errechnet werden üblicherweise mittels der sog. Marktzinsmethode und Verwendung von teilweise synthetischen Zerobondabzinsungsfaktoren. Die Summe der Margen über die gesamte Laufzeit hinweg ergibt dann den gesamten Rohgewinn des Kreditinstitutes. Wird dieser abdiskontiert, entspricht er dem sogenannten Margenbarwert. Dieser stellt dann intern die Verrentungsbasis dar. Aus einem Margenbarwert von beispielsweise 10 % errechnet sich durchschnittlich eine Marge von rund 1,25 % p. a. bei einem Nominalzins von 4,5 % p. a. bei vierteljährlicher Verrechnungsweise.

Marktzinsmethode (MZM)

Die Marktzinsmethode ist ein Erfolgskalkulationsverfahren in der sog. Bankkalkulation. Sie ermittelt den Ergebnisbeitrag eines Zinsgeschäftes im Vergleich zu einer bestimmten Messlatte (Opportunität). Dabei wird jedem Bankgeschäft ein Kapitalmarktgeschäft mit gleichem Laufzeitverhalten (Fristenkongruenz) als Opportunitätsgeschäft gegenübergestellt. Gemäß dem Opportunitätsprinzip könnte statt der Kreditvergabe an einen Kunden das Geld am Kapitalmarkt angelegt werden. Statt der Entgegennahme von Spargeldern könnte sich die Bank das zur Refinanzierung notwendige Geld am Geld- und Kapitalmarkt ausleihen.

Zerobondabzinsungsfaktoren (ZBAF)

Werden für Barwert-Berechnungen von Zahlungsströmen verwendet, um den exkaten Zeitwert des Geldes zu ermitteln. Die ZBAF werden auf Basis von Zinssätzen des relevanten Geld- und Kapitalmarktes ermittelt. Ggf. werden die Abzinsungsfaktoren mit Hilfe von Stützwerten und interpolierten Zinssätzen errechnet. Dies ist dann notwendig, wenn am Markt keine laufzeitrelevanten Zerobondrenditen existieren. In gewissen Laufzeitspannen ist dies zwingend. ZBAF stellen eine rechentechnische Vereinfachung dar, um Zahlungsströme exakt zu diskontieren.

Häufigste Financial Covenants

Diese stellen Kennzahlen dar als eine Art Frühwarnsystem zur Messung von Eigenkapital, Verschuldung, Ertrag, Liquidität. Im Ergebnis wird die Kapitaldienstfähigkeit (Amortisation und Zins) sowie die Rückzahlungsfähigkeit zum Schutz des Gläubigers gemessen und bewertet