Corporate Real Estate Management

Dieser Artikel beruht auf einer früheren Veröffentlichung des Seitenbetreibers. "Brandheiß" ist der Text also nicht, beleuchtet jedoch (nicht nur) historisch interessante Aspekte und bietet griffige Definitionen.

Intro

Seit einigen Jahren geht ein britisch-amerikanisches Schlagwort um unter Deutschlands Immobilienökonomen: Corporate Real Estate Management. Übersetzt bedeutet es Management betrieblicher Immobilien (der Begriff "Management" besitzt keine deutsche Entsprechung. Er beinhaltet Aspekte wie Entscheidungsbefugnis und -fähigkeit, Steuerung, Koordination, Organisation, Leitung, Gestaltung usw.). Die einen erblicken darin ein richtungweisendes Modell, andere bezweifeln, dass es Eins zu Eins auf bundesrepublikanische Verhältnisse übertragbar ist.

CRE Management: Ziele und Aufgaben

CRE Management umfasst drei Aufgabenfelder, nämlich die

Übergeordnetes Ziel ist es, die Immobiliennutzung strategisch zu optimieren. CRE Management geht damit über eine Effizienzsteigerung im Bestand hinaus. Es ist keinesfalls mit Facility Management gleichzusetzen. Vereinfachend lässt sich der Unterschied folgendermaßen erklären

CRE Management stellt also ein übergeordnetes, Facility Management einbeziehendes Instrument dar. In den USA ist der Begriff "facility management" im umrissenen Zusammenhang nach meiner Erfahrung übrigens wenig geläufig. Hier wird von "property management" gesprochen. Dieses beinhaltet neben technischen Aufgaben auch – und wesentlich – die Mieterpflege.

CRE Management – Entwicklungsland D?

Die planmäßige Entwicklung betrieblicher Immobilienbestände besitzt auch in Deutschland Tradition. Stellenwert und Stoßrichtung des Prozesses unterscheiden sich infolge andersgearteter wirtschaftlicher, gesellschaftlicher und mentalitativer Rahmenbedingungen jedoch von angelsächsischen Mustern. Es beginnt damit, dass sich hierzulande stärkere Bindungen an Immobilien ausgeprägten; übermaterielle Bewertungsgesichtspunkte sind tief verwurzelt. Im Grunde stehen zwei Traditionstypen nebeneinander: Der

Die Zuordnung der Schlüsselwörter Effektivität und Effizienz deutet an, dass Deutschland noch immer weit stärker zum Facility Management tendiert. Grundsätzliche Unterschiede resultieren aus differierenden Bilanzierungsrichtlinien. In den Staaten steht der Aktionärs-, in Deutschland der Gläubigerschutz im Mittelpunkt. Hier werden Immobilien gemäß Niederstwertprinzip – Stichwort vorsichtiger Kaufmann – mit dem Buchwert, dort marktnahe Preise ausgewiesen. Hintergrund: Im angelsächsischen Raum besitzt der Aktionär (noch immer) weit größere Bedeutung als in Deutschland. Er fordert kurzfristig hohe Dividenden und investiert naturgemäß bevorzugt in wertvolle bzw. renditestarke Firmen. US-Unternehmen mussten frühzeitig Marktpreise ansetzen, um tatsächliche Firmenwerte abzubilden. Das impliziert zugleich, dass diese Position, die zu Marktpreisen zwanzig Prozent und mehr der Aktivposten ausmacht, mit Hinblick auf den Leistungsausweis "Unternehmensrendite" entsprechende Wertschöpfungsanteile beizusteuern hat.

In Deutschland liegt der Fall anders. Unter anderem auf Grund des Steuerrechts setzen Anleger überwiegend auf langfristige Wertsteigerungen, weniger auf baldige Mittelrückflüsse. Die Unternehmen wiederum neigten zum Aufbau stiller Reserven. – Gut machbar eben durch eine mehr oder minder systematische Unterbewertung ihrer Immobilienbestände (bestehende Unterschiede illustrierte der Wall Street-Auftritt von Daimler-Benz. Hier zu marktnahen Preisen bilanzierte Immobilien verhagelten die Rendite). Das deutsche Modell besitzt zwei Schwachpunkte: Erstens bleiben den Aktionären wirkliche Firmenwerte verborgen, zum zweiten verspüren die Unternehmen vergleichsweise geringen Druck, die Immobiliennutzung wirtschaftlich zu optimieren. Ressourcen lagen und liegen brach.

Leistungen des CRE Managements

CRE Management stellt sowohl ein kostensenkendes als auch ablaufoptimierendes Instrument dar. Ein vereinfachendes Beispiel zeigt, welche Vorteile es erschließen kann. Unterstellt ist eine zweifache Leistung eines fiktiven Managers: 1. Eine Netzoptimierung, 2. Die Entwicklung eines effizienten Raumnutzungssystems.

Die Differenz zwischen Ausgangs- und Endzustand ist in vorgestelltem Beispiel beachtlich. Ob die Produktivität der Beschäftigten dieselbe bleibt, nachdem die Pro-Kopf-Fläche in den Bereich des bei Einzelbüros gerade noch Machbaren gedrückt wurde, sei dahingestellt.

Eingesparte Kosten steigern den Gewinn oder können sinnvoll in marktstrategische Felder, etwa Forschung und Entwicklung, das Vertriebsnetz, Werbung usw. kanalisiert werden. CRE Management erhöht somit die Flexibilität des Unternehmens; es hilft, dessen Wettbewerbsstellung zu festigen bzw. auszubauen. – Sicherlich schlagende Vorteile.

Zukunft des CRE Managements in Deutschland

CRE Management fasst in Deutschland Fuß. Zahlreiche Unternehmen bauten entsprechende Abteilungen auf, gliederten eigene Geschäftsbereiche aus oder befinden sich in der Beratungsphase.

Die intensivierte Globalisierung der Finanz- und Absatzmärkte, verschärfter Wettbewerb um Kapital, weltweite Anlagemöglichkeiten und die Verbreitung von Aktienbesitz wirken auf die Entstehung vereinheitlichter Bewertungsmaßstäbe hin. Renditen und kurzfristig erzielbare Dividenden werden auch für deutsche Anleger zum entscheidenden Leistungsmerkmal. Im Wettbewerb stehende Unternehmen sind gefordert, wahre Firmenwerte aufzudecken. Mit Hinblick auf jeweilige Renditen erweist sich gezieltes Ressourcen-Management als unerlässlich. Einem wirtschaftlich effektiven Umgang mit betrieblich genutzten Immobilien fällt dabei eine wesentliche Rolle zu. Fazit: Corporate Real Estate Management findet wachsende Verbreitung.