China: Immobilienrisiken

Intro

Keine Frage, der Standort China ist ungebrochen interessant – aber ein Engagement in China birgt auch im Westen unbekannte Risiken. Über 1.600 deutsche Unternehmen sind derzeit in China tätig. Etwa 80 % davon wollen ihr Engagement im Reich der Mitte weiter ausbauen. Knapp 8 Mrd. EUR wurden bis 2004 allein von Deutschen investiert.

Steigende Chancen

Die meisten Unternehmen treten zunächst über einen Berater oder eine schlichte Repräsentanz in den chinesischen Markt ein. Produktionsstätten oder die Verlagerung ganzer Geschäftseinheiten nach Fernost sind aber längst keine Seltenheit mehr. Die Nachfrage nach geeigneten Immobilien ist bei anhaltend stabilem Wirtschaftswachstum deshalb weiter steigend. Besonders begehrt sind dabei Standorte innerhalb der Sonderwirtschaftszonen und dort vor allem an den Hauptentwicklungsachsen. In ausgezeichneten Lagen sind wegen der anhaltend hohen Nachfrage auch weiterhin erhebliche Wertsteigerungen und Margen erzielbar. Die Standortbeurteilung erscheint allerdings auf den ersten Blick oft einfacher, als sie tatsächlich ist.

Tatsächliche Versorgungslage entscheidend

Während in Deutschland üblicherweise das "bloße Vorhandensein" von Faktoren wie die Zentralität der Immobilie, die Anbindung an das nationale und internationale Verkehrsnetz oder die Kaufkraft am jeweiligen Standort der Immobilie ausschlaggebend sind, reicht in China eine Betrachtung des "faktischen Bestands" einer Infrastruktureinrichtung nicht aus. Selbst in den Wirtschaftszentren des Landes unterscheidet sich beispielsweise die Versorgung neuer Entwicklungszonen mit Energie- und Rohstoffen, Trinkwasser, aber auch Datenverbindungen signifikant. Innerhalb einiger neuer Industrieparks sind Spannungsabfälle in der Stromversorgung, Druckabfälle in der Trinkwasserversorgung oder ein unzureichender Anschluss an das weltweite Datennetz alltägliche Probleme. So wird die Kapazität der jeweiligen Infrastruktureinrichtung oft nur ungenügend der (geplanten) Bebauung angepasst. Es ist folglich nicht nur entscheidend, ob ein hochwertiger Strom- Daten- und Wasseranschluss besteht, sondern ob dieser auch entsprechend bedient werden kann. Die Entfernung zu Kraftwerken und die Auslastung des bestehenden Netzes kann ein wichtiges Indiz für die tatsächlich verfügbare Infrastruktur am Standort der Immobilie sein.

Oft verdeckte Mängel in der Bausubstanz

Ein weiterer Risikofaktor verbirgt sich in der Bauqualität. Aus Kostengründen wird üblicherweise zumindest darauf verzichtet (in manchen Bereichen ist es auch nicht erlaubt) nicht-chinesische Baufirmen mit der Errichtung des Gebäudes zu beauftragen. Häufig werden zusätzlich auch chinesische Architektur oder Ingenieurbüros mit der Planung beauftragt. Neben einer häufig fehlenden oder mangelhaften Übersetzung (Dolmetscher sind überwiegend Germanisten, aber keine Ingenieure oder Architekten) und einer lückenhaften, nicht standardisierten Bauüberwachung ist bei vielen chinesischen Baufirmen nach wie vor ein mit europäischen Standards vergleichbares Technik- und Qualitätsverständnis nicht zu erwarten. Fehler in der Bauausführung sind deshalb keine Seltenheit.

Die durch fehlerhafte Planung oder Bauausführung entstandenen Mängel sind zudem meist schwer zu erkennen. Zustande kommen diese beispielsweise dadurch, dass chinesische Baufirmen überwiegend Material verwenden, das vor Ort produziert wurde. Besonders häufig geschieht dies bei Stahlträgern, Zement oder dergleichen. Selbst wenn der Einsatz von Stahlträgern richtig geplant wurde, besteht so weiterhin die Gefahr, dass deren Stabilität große Unterschiede aufweist. Ein häufig anzutreffender Beweis für mangelndes Technikverständnis bzw. mangelnde Bauüberwachung ist darüber hinaus etwa die fehlende Überdeckung von Baustahl mit Beton oder anderen Materialien, um Rostentwicklung zu verhindern. Gerade in Meeresnähe sind aber durch die verstärkte Korrosionswirkung der salzhaltigen Luft deshalb bereits wenige Jahre nach Errichtung erhebliche Schäden vorprogrammiert.

Allgemein ist feststellbar, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer vieler in vergangenen Jahren fertig gestellter Gebäude wegen dieser Mängel nur zwischen fünf und 15 Jahren betragen wird. Eine nach diesem Zeitraum notwendige Sanierung ist dazu meist wirtschaftlich nicht sinnvoll. Oft bleibt nur der Abbruch.

Fehlende Markttransparenz und Korruption

Mehr als zwei Drittel der in China tätigen deutschen Unternehmer beklagen eine weitgehend fehlende Markttransparenz. Zusätzlich wird das – inzwischen staatlich bekämpfte – weit verbreitete Phänomen der Korruption problematisch gesehen. Speziell auf die Werthaltigkeit von Immobilien bezogen, zeigt sich fehlende Markttransparenz etwa darin, dass ausländischen Investoren nur selten (selbst wenn, meist unzureichend) Einsicht in die übergeordnete Planung der Behörden gewährt wird. Aufgrund dessen ist gerade bei neu entstehenden Stadtteilen oder Gewerbeflächen in der Regel nicht eindeutig feststellbar, wie angrenzende Grundstücke künftig genutzt werden sollen.

Zu beachten ist auch, dass nach wie vor eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem geschriebenem und dem tatsächlich praktizierten Recht gegeben ist. Hohe Umweltstandards, etwa hinsichtlich der Wärmedämmung von Gebäuden oder des Energie- und Rohstoffverbrauchs, werden von Provinzregierungen unterschiedlich hart ausgelegt. Zusätzliche Wettbewerbsverzerrungen entstehen darüber hinaus dadurch, dass neue Grenzwerte nicht selten nur bei ausländischen Investoren angewandt werden, nicht aber bei chinesischen Staatsbetrieben.

Genaue Marktkenntnis unabdingbar

Die oben exemplarisch dargestellten, speziellen Risiken im Immobiliengeschäft in China lassen sich nur beherrschen und einschätzen, wenn eine detaillierte Marktkenntnis gegeben ist. Ein Indiz für die nach wie vor bestehenden, hohen Risiken bei Direktinvestitionen ist beispielsweise deren geringe Summe im Vergleich zum deutsch-chinesischen Handelsvolumen. Werden dagegen ortskundige Berater oder Experten hinzugezogen, lassen sich viele Risiken aber weitgehend vermeiden. Die zweifellos vorhandenen Chancen können dann gut wahrgenommen werden.