Bodenwerte – Entstehung und Entwicklung

7 Bodenrichtwerte – genau analysieren

Die Projektentwicklerzunft munkelt, städtische Gutachterausschüsse hielten Bodenrichtwerte künstlich hoch. Derart verallgemeinernd überzeichnet diese Ansicht. So senkt Münchens Gutachterausschuss Bodenrichtwerte souverän. Auch dessen Kölner oder Frankfurter Kollegen passen Bodenrichtwerte teils drastisch nach unten an. Dennoch lehren alltägliche Erfahrungen, dass entsprechende Konsequenz keineswegs überall vorausgesetzt werden kann. So nähern, beispielsweise, einige brandenburgische Gutachterausschüsse örtliche Richtwerte Marktgegebenheiten m. E. ungenügend an. Diverse Nachfragen offenbarten, dass jüngere, durchgängig unter ausgewiesenen Preisen erfolgte Kaufabschlüsse nicht angemessen in jeweilige Karten einflossen. Die Abweichungen fallen teils extrem aus; 40 – 70 % sind keine Seltenheit. "Optische Schönungen" scheinen insbesondere Gemeinden zu unterstützen, die großflächige Gewerbegebiete erschlossen und – zunehmend ernüchtert – zu vermarkten versuchen. So erwecken Zeitreihenvergleiche bisweilen den Eindruck, die Preise in Metropolregionen sänken stärker als in manchem ausblutenden Gebiet abseits der wirtschaftlichen Brennpunkträume. – Was, von Ausnahmen abgesehen, eine schlicht unsinnige Annahme ist. Der Widersinn erklärt sich m. E. aus einem Umstand: In Großstädten bzw. Metropolen werden Grundstücke nach wie vor in ausreichender Zahl gehandelt, um Richtwerte zu fundieren. Hingegen brachen die Transaktionstätigkeiten in vielen nachrangigen Gegenden weitgehend zusammen. Hier stehen überholte Werte aus Zeiten zu Buche, als noch – faktisch oftmals und offensichtlich unbegründet – Aufbruchstimmung herrschte. Bodenrichtwerte anzugeben, ergibt vielfach keinen Sinn mehr. Denn: Besteht keine Nachfrage nach verfügbaren Grundstücken, besteht kein Markt für diese Areale. Somit exisitieren keine Bodenwerte.

8 Schlussbemerkung

Die Bodenpreisentwicklung verläuft räumlich fein differenziert, teils noch verschleiert von statistischen Trägheiten bis hin zu "politisch korrekten" Wirklichkeitsverweigerungen, die erheblich dazu beitrugen, Deutschland an den Rand des Ruins zu führen.

In diesem Artikel entwickelte Argumentationsketten enttarnen den Glauben an den "Boden" bzw. dessen Wert als Irrlicht. Gewiss, zu behaupten, ein gestern wertvolles Pferd fräße morgen nur noch Heu, mag erschrecken, doch entwickeln sich die Bodenwerte in immer weiteren Gebieten derart. Im Klartext: Sie gingen bzw. gehen in hochgradig überalternden Regionen in den freien Fall über. Viele Immobilien in immer weiteren Gegenden lassen sich schon heute kaum noch verschenken. Grundbesitz wird dort zur Belastung, verzehrt Vermögen. Gleichwohl verweigern sich selbst viele ansonsten analytische Denker der "Dramaturgie" des Wandels, dem absehbaren Ausmaß eingeleiteten Wertverfalls, der Geschwindigkeit des Prozesses. Ob überzeugtermaßen oder vorgeblich, sei dahingestellt. Fakt ist, dass Deutschlands Politik weiterhin Unsummen in den sprichwörtlichen Sand setzt, Gelder in Förderprogramme pumpt, in Regionen, die nüchtern betrachtet voran ein Potential besitzten: sich im wahrem Wortsinn in "blühende Landschaften" zu verwandeln. Dass die Politik damit mittelbar großmaßstäbig private Fehlinvestitionen fördert, liegt nahe. Vielleicht würde eine Bevölkerungsmehrheit weiterhin Eigenheime in sich entleerenden Gebieten bauen. Womöglich jedoch bewahrte es viele Menschen davor, unaufhaltsamen Wertverlusten entgegengehende Eigenheime zu bauen, würden Politik und Planung angelaufene Trends anerkennen und sie mitsamt ihren Folgen offenlegen.

Eine etwas "ketzerisch" anmutende Frage drängt sich auf: Was ist ein Land wert, dessen Boden sich in der Summe entwertet? Oder, wiederum umgekehrt besehen: Ist die Bodenwertentwicklung nicht ein höchst genauer Anzeiger der wirtschaftlichen Potenz eines Landes? – Ja, das ist sie. Nur bedeutet das beileibe nicht, dass wirtschaftliche Potenz das Maß aller Dinge ist. Hohe Bodenpreise sind ein Zeichen hoher Abhängigkeit, geringer Bewegungsfähigkeit bzw. Bewegungsfreiheit sowie eingeschränkter Selbstbestimmung. Und, ständig steigende Bodenpreise stehen für eine fortwährend dramatischer werdende Überlastung menschlicher Lebensgrundlagen. Dahingehend erweist sich "wertloser" Boden als hohes Gut. Wenn Forste zu Wäldern und Felder zu Wiesen werden, wenn sich die Natur verschleißende Nutzungsverdichtung umkehrt, sieht die Menschheit – vielleicht – einer blühenden Zukunft entgegen.