Bodenwerte – Entstehung und Entwicklung

5 Zwischenbilanz

Wie in Kapitel 2.5 ausgeführt, ist es keineswegs so, dass etwa die Büromieten in Wachstumsräumen stetige Aufwärtskurven kennzeichnen. Immer wieder schwingen die Preise ab. In Metropolräumen können Rückgänge z. B. weltwirtschaftlichen Entwicklungen entspringen. Häufig ist eine Flächenüberproduktion für sie verantwortlich, schließlich steuert die hochgradige Zinssensivität der Immobilienwirtschaft den Markt. Schwankungen in nachrangigen Zentren, im "flachen Land" sind regelhaft geringer als in primären, stark in großräumige, landes- oder gar weltweite funktionale Netze eingebundenen Zentren. In Schrumpfungsregionen weist der Pfeil mehr oder minder dauerhaft abwärts, Ausschläge nach oben verlieren sich, zumindest schwächen sie sich erheblich ab.

6 Bodenwerte – real und fiktiv

In Deutschland sank das Verhältnis von Haus- bzw. Bodenpreisen zum BIP pro Kopf zwischen 1975 und 2005 um etwa ein Drittel. Interessanterweise auch in westdeutschen Verdichtungsräumen, deren wirtschaftliches Wachstum überdurchschnittlich anziehende Haus- bzw. Grundstückspreise relativierte.

Ein Blick auf die Neuen Bundesländer zeigt ein anderes Bild. Hier wurden Bodenpreise schlicht erfunden. Es gab keinen entwickelten Markt, folglich keine aus Angebot und Nachfrage gebildeten Bodenpreisgefüge. Eingeführte Abschreibungsmöglichkeiten, in die Regionen gepumpte Fördermittel, anscheinend ohne grundlegende Analysen verkündete Vorhersagen eines zweiten Wirtschaftswunders trugen erheblich dazu bei, eine Bodenpreisblase entstehen zu lassen. So stiegen die Immobilienpreise in Ostdeutschland extrem, entwickelten sich jedoch weitgehend losgelöst von der regionalen Wirtschaftskraft. Und das, jeder Erfahrung widersprechend, während einer Phase massiver Bevölkerungsausdünnung.

In Ostdeutschland geschah, was als Todsünde jeder Projektentwicklung, jeder Landesplanung gelten muss: Am Markt vorbei zu gehen, ihn schlicht zu missachten, nicht einmal zu hinterfragen, ob ein Markt entstehen könnte für ein Produkt. Besonders augenfällig wird dies mit Blick auf zahllose, quer über die neuen Bundesländer hinweg ausgewiesene Gewerbegebiete. Der unterlagernde Gießkannenansatz erzeugte eine unmöglich zu absorbierende Flächenschwemme. Vielfach in wahnwitziger Größenordnung an nachgerade "abenteuerlichen" Standorten. Hier wurden Unsummen in – so dachte man – bodenwertsteigernde Maßnahmen gesteckt. Stellvertretend ein Beispiel: In einer Kleinstadt, die im Zeitraffer auf die Hälfte ihrer einstigen Größe zurückfiel, die fern jeder wirtschaftlich attraktiven Kerne liegt, zudem schwer erreichbar ist, entstand ein gigantisches Gewerbegebiet, das – als nichts ging – als Logistikstandort beworben wurde. Blanker Irrwitz angesichts einer örtlichen Sackgassenlage fernab jeder Autobahn, mit einer mehrere Kilometer langen, längst stillgelegten Braunkohlengrube im "Rücken" und einer nur über steile Serpentinen erreichbaren Ortslage. In Erschließung und Unterhalt des GE-Gebietes flossen höhere Beträge als selbst in gefragen Gegenstücken der Region zu erlösen waren. Wider alle Vernunft. Tatsächlich enttarnte der Markt das Projekt als Geldverschwendung – indem er nicht entstand. Endgültig grotesk mutet es an, werden dem Boden unverändert beträchtliche Werte beigemessen. – Grundstücken, für die es objektiv betrachtet keine Verwendung gibt und nie eine gab.

Den Boden entwertende Prozesse halten in Ostdeutschland nicht nur an, sondern kommen erst richtig auf Touren. Auch deshalb, weil hiesige Kommunen den angegangene Stadtumbau finanziell einzig dann schultern können, drücken sie die Grundstückspreise oder enteignen sie Liegenschaften. Ähnlichen Problemen sehen sich auch und immer mehr westdeutsche Kommunen und Regionen ausgesetzt.