Bodenwerte – Entstehung und Entwicklung

2.4 Infrastrukturen

Bodenwerte korrelieren mit der Masse und Klasse verfügbarer Infrastrukturelemente. Wiederum in ein kontrastierendes Formelpaar gefasst, ergeben sich vereinfachend folgende Zusammenhänge:

Bevölkerungsdichte und infrastrukturelle Ausstattung eines Gebietes wechselwirken wiederum.

2.5 Entwicklungstätigkeit / Genehmigungspraktiken

Dieses Kapitel spielt in das Thema "Infrastrukturen" hinein, setzt gleichwohl andere Akzente. Bodenpreise bilden sich entsprechend der allgemeinen "Grundformel" von Märkten abhängig von jeweiligen Angebots-Nachfrageverhältnissen:

Diesbezüglich scheint der "Markt" vernünftig zu sein. Dass er das letztlich nicht ist, belegt ein Fakt: er befindet sich einzig während kurzer Übergangsphasen im Gleichgewicht. Ein besonders im Boden- bzw. Immobilienmarkt erfahrbarer Grund hierfür liegt in Marktträgheiten, die sich – mitbedingt durch anderweitige Faktoren – in zyklische Ausschläge übersetzen. Dieses Phänomen kennzeichnet vor allem potente Wirtschaftsräume. Hier übersetzen sich anspringende Entwicklungstätigkeiten in wiederkehrende Flächenschwemmen, die zu großmaßstäbigen Leerständen, sinkenden Mieten, nachgebenden Bodenpreisen führen. Die Folge liegt auf der Hand: Die Entwicklerzunft erfasst Katzenjammer, jede Bautätigkeit erlischt. Jahre später stellen sich mangels ausreichender Neubautätigkeit Flächenengpässe begleitet von umgekehrten Effekten ein. Besonders augenfällig wird dieses Wechselspiel im Bürosektor. Nun fügen sich derartige, vergleichsweise kurzläufige Entwicklungen scheinbar wenig ins thematische Bild dieses primär Trends (= langläufige Entwicklungen) behandelnden Beitrages. Gleichwohl untermauert diese exkursierende Betrachtung mittelbar oben gewonnene Erkenntnisse: Während die Nachfrage übertreffende Angebote in Wachstumsräumen darauf rechnen können, früher oder später aufgenommen bzw. absorbiert zu werden, ist dies in Schrumpfungsräume nicht vorauszusetzen. In Fall 1 können überzogene Bauvolumina als Vorratsbauten bzw. vorwegnehmende Investitionen gedeutet werden, in Fall 2 stellen sie sich häufig als dauerhaft problembehaftete Projekte dar, die sich in anhaltende Bodenpreisverwerfungen ummünzen können. Formulierte Aussagen gelten für spekulativ erworbene unbebaute Grundstücke so sehr wie für hochgezogene Bürotürme, Wohnsiedlungen, Kläranlagen oder Verkehrsinfrastrukturen.

In Bezug auf Bodenpreisgefüge entfalten Planungs- und Genehmigungspraktiken erhebliches Gewicht. Grundsätzlich gilt, dass verlässliche, auf klar umrissenen Stadt- und Regionalplanungszielen gründende Genehmigungspraktiken zwar nicht notwendig stabile Bodenpreismuster verbürgen. Wohl aber gestatten sie es, voraussichtliche Preisentwicklungen für verschiedene Raumeinheiten einzugrenzen. In Chicago können sich Developer darauf einstellen, dass die Stadt freizügig neue Hochhäuser innerhalb des Loop genehmigt; in Dallas oder Atlanta sind Genehmigungen leicht erhältlich, in Washington DC hingegen nicht. Auch in Deutschland gibt es Unterschiede: Während München im Einzelhandelssektor eher verhalten Genehmigungen erteilt, zeigt sich Berlin weniger restriktiv. Behutsame Genehmigungspraktiken stützen Bodenpreise tendenziell, insofern sie ausuferenden Überkapazitäten einen Riegel vorschieben. Dass planerische Fehleinschätzungen durchaus massive Folgen nach sich ziehen können, belegt ein Beispiel: Eine Stadt in Nordrhein-Westfalen genehmigte ein riesiges Einkaufszentrum abseits gewachsener Funktionskerne. Die Folgen: Es entzog vielen Betrieben in traditionellen Innenstädten die Existenzgrundlagen; die Bodenpreise verfielen um 40 – 60 %. – Und werden sich voraussichtlich nie wieder auch nur annähernd auf dem einstigen Niveau einpendeln.