Bodenwerte – Entstehung und Entwicklung

1 Intro

Das Vertrauen in ewiglich steigende Bodenwerte scheint hierzulande tief verankert zu sein. Angesichts langjähriger statistischer Reihen ist das nachvollziehbar. Zwar gab es "Dellen", abflachende Wertzuwächse zumeist, doch stiegen die Bodenpreise in den meisten westdeutschen Regionen stark. Dass dem so war, bedeutet gleichwohl keineswegs, dass es so bleiben muss. Tatsächlich sind – nicht nur in den neuen Bundesländern – verbreitet rückläufige Bodenpreise beobachtbar. Und, diesmal handelt es sich vielfach keineswegs um zeitweilige Werteinbußen.

Erfahrungen mit Wirtschaftsprüfern, Immobiliensachverständigen und Wirtschaftsföderern zeigen, dass langsam sinkende Bodenpreise als gegeben angesehen werden. Die Aussage ist vorsätzlich doppelbödig formuliert, denn: Einerseits sickert die verbreitet rückläufige Bodenpreisentwicklung langsam ins Bewusstsein. Zum anderen scheint der Glaube vorzuherrschen, dieser Abschwung ginge langsam vonstatten. Noch ist letzteres vielfach der Fall. Die Betonung liegt auf "noch". In vielen Gebieten fielen die Bodenwerte längst ins Bodenlose, wenngleich das selten unmittelbar erkennbar ist. Folgender Artikel erhellt wesentliche Hintergründe der Bodenwertentwicklung. Der "Praxisteil" rückt Deutschland in den Brennpunkt.

2 Bodenwertbildende Faktoren

2.1 Bevölkerungsentwicklung

Bodenwerte bestimmen sich, salopp gesagt, danach, was jeweilige Grundstücke "hergeben", wie einträglich sie sich nutzen lassen. Kurz: Nutzungsmöglichkeiten – sowohl natürliche als auch nutzungsrechtliche – übersetzen sich in differenzierte Bodenpreisgefüge. Jedem Volkswirt, jedem Wirtschaftsgeographen sind Bodennutzungs- bzw. Bodenpreistheorien geläufig.

Eine alltäglich gelebte, radikale Bodenwerteinschätzung legen US-Amerikaner an den Tag. Das Credo dieser sich einst Land quasi beliebig aneignenden Nation lautet: Boden an sich ist wertlos, ist er ungenutzt. Auch der angestaubt klingende deutsche Begriff von der "Inwertsetzung des Bodens" verdeutlicht, dass dem Boden an sich kein Wert beigemessen wurde. – Bis man ihm etwas abgewann bzw. abrang. Dieses Streiflicht birgt grundlegende Erkenntnisse, die sich vereinfachend formelhaft fassen lassen:

Abstrakter ausgedrückt lesen sich diese Grundformeln folgendermaßen:

Diese Gesetzmäßigkeiten münden in zwei logische Ableitungen:

Soweit Ausschnitte aus dem kleinen Einmaleins bodenpreisbestimmender Faktoren. Einmal ausgeblendet, dass Überbevölkerung bzw. Übernutzung Land unbrauchbar machen kann, zeigt sich, dass Verdichtung positive Wertentwicklungen auslöst, eine Ausdünnung negative. Der unmittelbare Zusammenhang zwischen Bodenwert und Bevölkerungsentwicklung drückte sich beispielsweise im Gefolge der großen Pest aus: In weiten, bevölkerungsentleerten Teilen Europas war Boden schlicht nichts mehr wert.

Gleich von welcher Seite, ob von hinten oder von vorn das Pferd aufgezäumt wird: Die Bevölkerungsentwicklung erweist sich als bodenwertbildender Faktor schlechthin. Aus einem einleuchtenden Grund: Nachhaltige Erträge, mehr noch gegebene Wertsteigerungspotentiale, sind bei abnehmenden Bevölkerungszahlen zumindest in Frage gestellt. Hierbei entscheidet bei Grundstücken, die mit höherwertigen Angeboten bzw. Nutzungen besetzt sind (gleich ob Waren oder Dienstleistungen angeboten werden), weniger die Bevölkerungsentwicklung im unmittelbaren Nahbereich über die jeweilige Bodenwertentwicklung; entscheidend ist vielmehr der Bevölkerungsgang im erschließbaren Einzugsgebiet.