3. Einfluss der Bebauung auf den Bodenwert

In der Auffassung, ob die vorhandene Bebauung den Bodenwert beeinflussen kann oder nicht, gehen die Auffassungen auseinander. KLEIBER folgt der Grundüberzeugung, dass der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks so zu ermitteln ist, als ob das Grundstück unbebaut wäre. Überzeugend argumentieren lässt sich diese These damit, dass der Grund und Boden eines bebauten Grundstücks für sich gesehen nicht handelbar ist. Eine objektive Wertfestsetzung ist damit nicht möglich. Damit ist aber noch nicht die Kernfrage beantwortet, mit welchem Wert der Grund und Boden bei der Ermittlung des Gesamtwerts anzusetzen ist.

Grundsätzlich nachvollziehbar erscheint jedoch auch die Aussage, dass der Bodenwert eines bebauten Grundstücks nicht ohne weiteres mit dem Wert des unbebauten Grund und Bodens gleichgesetzt werden kann.

Eine vom Maß der zulässigen bzw. lagetypischen baulichen Nutzung abweichende tatsächliche Bebauung kann unter bestimmten Voraussetzungen den Bodenwert des Grundstücks durchaus beeinflussen. Grundsätzlich unterschieden werden muss die Auffassung, dass schon alleine die Tatsache, dass das Grundstück bebaut ist, einen "gedämpften Bodenwert" begründet von der Meinung, dass eine Abweichung der tatsächlichen von der bauplanungsrechtlich zulässigen bzw. lagetypischen Bebauung berücksichtigt werden muss, falls diese weder durch An- noch Aufbauten angepasst werden kann. Zur Begründung der Theorie von den "gedämpften Bodenwerten" wird darauf verwiesen, dass bereits mit der Bebauung eines Grundstücks die Dispositionsfähigkeit eingeschränkt werde, das Grundstück nach den Wünschen des Eigentümers bedarfsgerecht bzw. optimal zu nutzen und dies letztlich zur Wertminderung führt. Für die Höhe der „Dämpfung“ gibt es jedoch keine überzeugenden Vorschläge hinsichtlich einer objektiven Bemessung. Daher bleibt dieser Fall im Folgenden unberücksichtigt.

Vielmehr ist der zweite Fall – die Abweichung der realisierten von der zulässigen bzw. lagetypischen Bebauung – von praktischer Relevanz. Dabei wird zwischen der zulässigen baulichen Nutzung, die durch Bebauungspläne (§ 30 BauGB) reglementiert ist, sowie der lagetypischen Nutzung (§ 34 BauGB) unterschieden.

Dieser (zweite) Fall wird in zwei Schritte aufgeteilt:

3.1. Anpassung des Bewertungsgrundstücks an das Bodenrichtwertgrundstück

Bodenrichtwerte werden üblicherweise mit dem Maß der baulichen Nutzung versehen. Mittels Umrechnungskoeffizienten aus der WertR (oder lokal durch den Gutachterausschuss abgeleiteten Umrechnungskoeffizienten) wird der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks auf das Maß der baulichen Nutzung des Richtwertgrundstücks angepasst:



Hierbei wird davon ausgegangen, dass die tatsächliche Bebauung der zulässigen Bebauung entspricht. Ist dies bei dem zu bewertenden Grundstück nicht der Fall, ist in die Vergleichsberechnung dennoch stets das zulässige Maß der baulichen Nutzung einzusetzen. Eine von der zulässigen Nutzung abweichende tatsächliche Bebauung ist erst im zweiten Schritt zu berücksichtigen; denn die Höhe des Minder- oder Mehrwerts richtet sich nach der Restnutzungsdauer der aufstehenden Gebäude.

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