2.1. Unmittelbares Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren geht davon aus, dass der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet werden kann, die "hinreichend" mit dem Bewertungsgrundstück übereinstimmen. Der Begriff der hinreichenden Übereinstimmung ist von der Rechtsprechung konkretisiert worden. Sie ist dann gegeben, wenn die Grundstücke übereinstimmen in
Da aufgrund der sehr individuellen Grundstückmerkmale eine vollständige Übereinstimmung zwischen Bewertungsgrundstück und Vergleichsgrundstücken nur selten gegeben ist, können Abweichungen mittels Zu- oder Abschlägen dargestellt werden. Die Höhe der Zu- oder Abschläge sollte nach der einschlägigen Rechtsprechung 30 bis 35 Prozent nicht überschreiten. Höhere Zu- bzw. Abschläge zeigen sehr deutlich, dass eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist.
Darüber hinaus werden eine zeitliche Nähe der Vergleichstransaktionen zum Wertermittlungsstichtag für das Bewertungsgrundstück sowie eine ausreichende Anzahl an Vergleichsgrundstücken verlangt. Probleme mit der zeitlichen Nähe lassen sich sachgerecht über eine indexbezogene Umrechnung lösen. Welche Anzahl an Vergleichsgrundstücken ausreicht, hängt vom Einzelfall ab.
2.2. Mittelbares Vergleichswertverfahren
Lassen sich für den unmittelbaren Vergleich nicht genügend Vergleichsfälle finden, so steht für die Bodenwertermittlung alternativ das mittelbare Vergleichswertverfahren über Bodenrichtwerte zur Verfügung.
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt. Da sich Bodenrichtwerte immer auf eine Gruppe von Grundstücken beziehen, ist der Bodenrichtwert der Durchschnittswert (je qm Grundstücksfläche) für ein idealtypisches Grundstück einer Bodenrichtwertzone mit den dort vorherrschenden durchschnittlichen Eigenschaften. Die besonderen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks sind - genau wie beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren - mittels Zu- oder Abschlägen anzupassen. Man bezeichnet dieses Verfahren auch als zweistufiges Verfahren, da die Bodenrichtwerte in der ersten Stufe aus unmittelbaren Vergleichspreisen abgeleitet werden.
2.3. Residualwertverfahren
Eine weitere Möglichkeit zur Ermittlung des Bodenwerts stellt das sogenannte Residualwertverfahren dar. Es handelt sich um ein nicht normiertes Verfahren, welches somit nicht in der ImmoWertV geregelt ist.
Das Residualwertverfahren geht davon aus, dass sich der Wert eines unbebauten oder noch zu entwickelnden Grundstücks ermitteln lässt, indem von einem angenommenen Verkehrswert am Ende der Projektierungsphase die notwendigen Entwicklungs-, Bau- und Vermarktungskosten sowie ein Gewinnanteil abgezogen werden. Der verbleibende (Rest-)Betrag (= Residuum) stellt den für einen Projektentwickler bzw. Investor tragfähigen Grundstückspreis vor seiner eigentlichen Entwicklung dar. Übertragen auf den Fall des warteständigen Baulands stellt der Verkehrswert des baureifen Landes den fiktiven Wert am Ende der Entwicklung dar. Von ihm werden die Baulandproduktions- und Vermarktungskosten sowie ein Gewinnanteil abgezogen.