Immobilienbewertung: Bodenwertermittlung

Dieser IK-Artikel stammt – wie der Spezialbeitrag zum Rohertrag – von Robert Landwehr. Der Verfasser widmet sich einem wesentlichen Element der Immobilienbewertung deutscher Prägung, nämlich der Bodenwertermittlung. Näheres zum Immobiliengutachter findet sich auf dessen Unternehmensportal.

1. Bodenwertermittlung bei der Immobilienbewertung

1.1 Einleitung

Grundstück ist nicht gleich Grundstück! Umgangssprachlich wird unter dem Grundstückbegriff das leere, d. h. unbebaute Grundstück verstanden. Im rechtlichen Sinne gehört jedoch noch mehr dazu: Nach den gesetzlichen Bestimmungen gehören zum Grundstück alle sogenannten "wesentlichen Bestandteile" (§§ 93 und 94 BGB), d. h. insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gebäude. Sie bilden eine rechtliche und sachliche Einheit mit dem Boden und können nicht separat erworben werden (Ausnahme: Erbbaurecht). Damit wird zwar definiert, was zum Grundstück dazu gehört, jedoch nicht der Grundstücksbegriff selbst. Dieser bleibt im BGB undefiniert und wird vorausgesetzt: Sein Gehalt ergibt sich aus der Grundbuchordnung (GBO). Ein Grundstück bezeichnet danach im deutschen Sachenrecht einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.

Gegenstand der Immobilienbewertung muss nicht immer das bebaute Grundstück sein. Auch das unbebaute Grundstück oder das Gebäude (z. B. beim Erbbaurecht) bzw. Rechte an diesen können Gegenstand einer separaten Bewertung sein, z. B. bei der Beeinträchtigung eines mit dem Grundstück verbundenen Rechts. Im Folgenden wird die Bodenwertermittlung, unerheblich ob bebaut oder unbebaut, näher betrachtet.

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und Nutzbarkeit. Gebäude und insbesondere sonstige wertbeeinflussende Umstände, z. B. die vorgenannten Rechte, Aufwuchs oder Altlasten werden bei der Bodenwertermittlung nicht erfasst. Würde man diese sonstigen wertbeeinflussenden Umstände bereits im Bodenwertansatz berücksichtigen, käme es bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens zu Fehlern, da der Bodenwert bei langen Restnutzungsdauern nahezu nicht wertrelevant ist.

Ob, wann und wie ein Grundstück bebaut werden kann, wird in der Regel mit der öffentlichen Bauleitplanung entschieden, die über die Stufen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan im Baugesetzbuch geregelt ist. Das Grundstück durchläuft dabei verschiedene Baulandentwicklungsstufen bis hin zur Bebaubarkeit. Der Wert des Grund und Bodens steigt dabei mit der zeitlichen Nähe seiner Bebaubarkeit, d. h. der Wert von Bauerwartungsland ist geringer als der Wert von baureifem Land.

2. Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts

Gemäß § 16 ImmoWertV soll die Bodenwertermittlung vorrangig im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Man unterscheidet das unmittelbare und das mittelbare Vergleichswertverfahren. Beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren greift man auf vorhandene Verkaufspreise von Grundstücken zurück, deren wertrelevante Merkmale hinreichend genau mit denen des Bewertungsgrundstücks übereinstimmen. Das mittelbare Vergleichswertverfahren basiert dagegen auf Bodenrichtwerten, die von Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht werden.