USA: Büroflächenbedarfsermittlung

Intro

Den Büroflächenbedarf eines Unternehmens abzuschätzen, fällt schwer: Befindet es sich in einer Wachstumsphase, steigt der Raumbedarf womöglich rasch, ohne absehen zu können, wo der Personalaufbau endet. Wie die Entwicklung der IT-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen hierzulande zeigte, leiten Anmietungsentscheidungen diesbezüglich bisweilen irrationale bzw. überoptimistische Annahmen. In den USA liefen und laufen grundsätzlich dieselben Prozesse ab. Doch – nebenbei bemerkt – "atmen" die Flächenansprüche dortiger Unternehmen angesichts liberalerer Arbeitsmarktregeln stärker als jene deutscher oder französischer Gegenstücke. Ob Bedarfsprojektionen auf wirklichkeitsgerechten Annahmen gründen oder nicht, anzustellen sind sie.

Flächenbedarfsermittlung

Folgende Übersicht bildet gebräuchliche Maße für verschiedene Funktionsbereiche US-amerikanischer Bürolandschaften ab. Lesehinweis: 1 ft = 30,48 cm, 1 sqft = 929,03 qcm

Der Flächenbedarf ergibt sich aus einer Multiplikation (künftig) benötigter Module mit jeweils ausgewiesenen Flächen. Auf die resultierende Zwischensumme wird ein rund 30-prozentiger Verkehrsflächenanteil aufaddiert, um die erforderliche Gesamtnutzfläche zu erhalten. Da Allgemeinflächen üblicherweise auf einzelne Mieter umgelegt werden, ist ein Add-On Factor zu berücksichtigen. Naturgemäß hängt dieser von der Mieteranzahl, jeweiligen Gebäudestrukturen (Grundriss, Stützenraster usw.) und – stillschweigend – der Bedeutung des jeweiligen Mieters für den Immobilieneigentümer ab. In repräsentativen Gebäuden sind Werte um 15 % durchaus üblich.