Bewertungshandbuch "Pflegeeinrichtungen" (3)

1.4 Vergleichsparameter

Die Vergleichbarkeit von Pflegimmobilien gestaltet sich aufgrund der der geringen Anzahl an Transaktionen, der konzeptionellen Unterschiede, der Größe, und der Arte der Betreiber schwierig. Nachfolgende Kennzahlen wurden aus uns bekannten Transaktionen in den letzen 3 Jahren abgeleitet. Sie gelten für reine Pflegeeinrichtungen.

1.5 Fazit

Der unbestreitbare demographische Wandel wird das Thema Seniorenbetreuung und Pflege weiterhin in den Fokus rücken. Trotzdem bleibt der Pflegeimmobilienmarkt im Vergleich zu Gewerbeimmobilienmarkt ein Nischensegment.

Bei der Beurteilung der Immobilie sind neben den Details drei übergeordnete Blickwinkel zu berücksichtigen. So soll sie zum einen den Anforderungen der Bewohner gerecht werden, was wesentlich über den Erfolg der Einrichtung entscheidet, zum anderen soll die Konzeption einen wirtschaftlichen Betrieb für den Betreiber ermöglichen. Zu guter letzt müssen die Anforderungen der Investoren berücksichtigt werden, die schließlich und endlich ein nachhaltiges Investment wollen, dass sich in der Regel über 10 und mehr Jahre erstrecken.

Alle politischen, rechtlichen und demografischen Veränderungen beeinflussen diese drei Positionen und damit den wirtschaftlichen Erfolg dieser Immobilienklasse. Der Sachverständige ist deshalb angehalten sich über aktuelle demographische, politische und wirtschaftliche Entscheidungen auf dem Laufenden zuhalten und die regionalen Unterschiede bei der Markt- und Standortanalyse herauszuarbeiten.

Die Demografie wird sich hier als der stabilste Einflussfaktor zeigen. Poltische und rechtliche Einflüsse erweisen sich dagegen als wesentlich unbeständiger. Aufgrund der engen Verknüpfung des Pflegemarktes durch das SGB mit dem politischen Willen ist das Pflegheiminvestment trotz der deutlich zunehmenden Zahl alter Menschen kein risikoloses Investment und erfordert deshalb Weitblick und Erfahrung. Für die Zukunft sollte man deshalb die Themen seniorengerechtes und betreutes Wohnen aus Investorensicht nicht aus dem Blickwinkel verlieren. Hier eröffnen sich deutliche größere Spielräume als im stark reglementierten stationären Bereich.