Bewertungshandbuch "Pflegeeinrichtungen" (3)

1.3.7 Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist die Zeitspanne, über die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie bestimmt sich üblicherweise aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Wobei die Restnutzungsdauer durch Modernisierungen verlängert und durch unterlassene Instandhaltung verkürzt werden kann.

Von einer schematischen Anwendung der Formel Gesamtnutzungsdauer abzgl. Alter ist abzuraten. Der Sachverständige hat neben dem Gebäudezustand und evtl. durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen auch die jeweilige Marktsituation zu berücksichtigen. Entspricht das Gebäude konzeptionell nicht mehr den Marktstandards kann dies zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führen.

Die Gesamtnutzungsdauer von Altenwohnheimen wird in Anlage 4 der WertR 2006 mit 40 bis 80 Jahren angegeben. Diese große Spanne zeigt, dass hier ein großer Spielraum besteht.

Im Markt ist allerdings bei der Bewertung von Pflegeimmobilien ein Trend zu kürzeren Ansätzen der Gesamtnutzungsdauer zu erkennen. Dies soll unter anderem auch dem Risiko gerecht werden, dass sich, aufgrund des hohen politischen Einflusses auf die Pflegethematik die Anforderungen an Pflegimmobilien relativ kurzfristig ändern können. Üblicherweise werden hier Ansätze von 40 bis 50 Jahren gewählt.

In der Beleihungswertermittlung wird die Nutzungsdauer gem. Anlage 2 BelWertV, die der Gesamtnutzungsdauer gemäß WertV entspricht, mit 15 bis 40 Jahren angegeben.

1.3.8 Liegenschaftszinsen

Die Liegenschaftszinsen bewegen sich marktüblich im Bereich zwischen 6,0 % bis 7,5 %. Gutachterausschüsse bieten keine Auswertungen zu diesem Marktsegment, da die Anzahl von Transaktionen im jeweiligen Zuständigkeitsbereich in der Regel zu gering ist.

Im Einzelfall haben sich, bedingt durch die hohe Nachfrage im Zeitraum 2006 bis Mitte 2008, auch Liegenschaftszinsen unter 6 % herausgebildet. Mit Eintreten der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich schnell gezeigt, dass es sich dabei nur um eine kurzfristige Erscheinung gehandelt hat.

In der Praxis zeigt sich zudem häufig, dass die Spanne der Liegenschaftszinsen im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilien deutlich geringer ist. So schwanken die Liegenschaftszinsen nach eigener Erfahrung im deutschlandweiten Vergleich nur wenig in eine Bandbreite von ca. 1 % um den Mittelwert, während Büroimmobilien z. B. eine Bandbreite von 2 % und mehr aufweisen. Der Einfluss aus Standort oder Gebäudekonzeptionen und anderen Risiken wird augenscheinlich wesentlich weniger im Liegenschaftszins berücksichtigt als bei anderen Gewerbeimmobilien.

Marktüblich werden derzeit für eine neuwertige gute Pflegeimmobilie Liegenschaftszinsen von 6,75 % bis 7,25 % als angemessen bezeichnet. Die Kapitalisierungszinssätze gemäß Anlage 3 zu BelwertV liegen bei Alten- und Pflegeheimen zwischen 6,5 % bis 8,5 %.