Bewertungshandbuch "Pflegeeinrichtungen" (3)

1.3.5 Fazit Pachtableitungsmethoden

Aus der täglichen Praxis empfiehlt es sich, in einem Gutachten die tatsächliche Pacht den Ergebnissen aus dem Umsatzrenditeverfahren und der Investkostenmethodik gegenüber zustellen und diese sachverständig zu diskutieren.

Differenzen von bis zu 10 % der einzelnen Ergebnisse sind dabei erfahrungsgemäß aufgrund der Genauigkeit der Marktdaten marktüblich und erfordern deshalb bei der Festsetzung der anzusetzenden nachhaltig erzielbaren Objektmiete entsprechend hohe Erfahrung des Sachverständigen.

Bei Overrentsituationen wird aufgrund der dargestellten Pflegeheimrefinanzierung gemäß SGB XI unter Beachtung des Verbotes der Quersubventionierung der einzelnen Heimentgeltbestandteile zu einem vorsichtigen Umgang mit den Overrentanteilen geraten. In der Praxis hat sich herausgestellt, dass Overrentanteile nicht oder nur mit einem entsprechend hohen Risikozuschlag auf den Kapitalisierungszins berücksichtigt werden.

1.3.6 Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus den Verwaltungskosten, der Instandhaltungsrücklage und dem Mietausfallwagnis. Im Einzelfall ist der Pachtvertrag zu analysieren.

Die Verwaltungskosten liegen bei Pflegeimmobilien aufgrund der Mieterstruktur mit einem Mieter / Pächter im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilien relativ gering. Zudem übernimmt der Pflegeheimbetreiber häufig selbst wesentliche Verwaltungsaufgaben der Immobilie. Der Ansatz für Verwaltungskosten wird deshalb marktüblich mit ca. 1,0 % bis 1,5 % geschätzt. Allerdings ist es auch zulässig die Verwaltungskosten vollständig auf den Pächter umzulegen.

Die Instandhaltungsrücklage ist stark von den Vereinbarungen im Miet- / Pachtvertrag abhängig. Üblicherweise werden ca. € 9,00 / qm bis € 12,00 / qm angesetzt. Besteht z. B. im Pachtvertrag die Vereinbarung, dass der Pächter neben den üblichen Schönheitsreparaturen auch die Instandhaltung von Dach und Fach mitträgt, wird häufig vorgeschlagen den Ansatz für die Instandhaltungsrücklage um bis zu 50 % zu reduzieren. Dies bedeutet allerdings, dass der Vorteil aus dieser Regelung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt wird und nicht über die Mietvertragslaufzeit. Insofern sollte bei Pflegeheimen immer der übliche, volle Ansatz in den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden und der Vorteil aus einer Umlage der Instandhaltungskosten auf den Mieter über die Restlaufzeit des Mietvertrages kapitalisiert werden und als wertbeeinflussender Umstand zugeschlagen werden. Damit ist sichergestellt, dass grundlegend immer eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage über die Restnutzungsdauer des Gebäudes gebildet wird und mietvertraglichen Vereinbarungen nur über die Mietvertragslaufzeit berücksichtigt werden.

Das Mietausfallwagnis wird marktüblich ebenfalls als gering gesehen, da von einem langfristigen Betrieb (Mietvertragsdauern von 20 bis 25 Jahren) ausgegangen wird. Der Ansatz bewegt sich üblicherweise zwischen 3 % und 5 % bei normalen Pachtsituationen und guten Betreibern. Mietausfälle, die bei Neubauobjekten in der Anlaufphase durch Mietminderungen entstehen oder im schlimmsten Fall aus Leerstandzeiten herrühren sollten in Form von Barwerten gesondert als wertbeeinflussende Umstände betrachtet werden.

Im Rahmen der Beleihungswertermittlung ist zusätzlich zu den oben dargestellten Bewirtschaftungskosten, die festgelegte Mindestansätze nicht unterschreiten dürfen, das Modernisierungsrisiko zu kalkulieren. Das Modernisierungsrisiko bildet die Risiken ab, die den nachhaltigen Ertrag durch ein geändertes Nutzerverhalten, Anpassungen an gesetzliche Änderungen oder technischer Erfordernisse schmälern.