Bewertungshandbuch "Pflegeeinrichtungen" (1)

1.2 Seniorenimmobilien

Seniorenimmobilien sind somit eine weitere Untergruppe der Sozialimmobilien im engeren Sinne und speziell auf die Bedürfnisse von Senioren zugeschnitten. Je nach gesundheitlichem Zustand und Lebenssituation der Senioren bieten sie neben seniorengerechten Baustandards ein weites Spektrum an Pflege- oder Betreuungsleistungen.

1.2.1 Altersgerechtes Wohnen

Altersgerechte Wohnungen sind den Erfordernissen alter Menschen angepasste Wohnungen. Derartige Wohnungen sind in der Regel barrierefrei gebaut. Die DIN 18025 Teil 1 und 2 sind dabei jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Standards reichen von normalem Wohnungsbau mit barrierefreiem Zugang über Aufzüge bis hin zu Wohnungen mit breiteren Türen und größeren Bewegungsflächen für Rollstuhlfahrer. Ein detailierter Vergleich der Standards ist im Einzelfall vorzunehmen.

Die demographische Entwicklung und der Wunsch der Menschen solange wie möglich in den eigenen vier Wänden leben zu können und möglichst lange selbständig zu bleiben, wird das altersgerechte Wohnen als Produkt auf dem Wohnungsmarkt hervorheben. Die Anpassung der Bausubstanz in den Wohnquartieren an diese Ansprüche wird deshalb eine der Herausforderungen der Zukunft sein. Die großen Wohnungsbestandhalter haben diese Situation bereits erkannt und beschäftigen sich intensiv mit den Möglichkeiten die existierende Bausubstanz in eine seniorengerechte möglichst barrierefreie Gebäudestruktur umzubauen.

Altengerechte Wohnungen sind keine Betreiberimmobilien. Sie werden wie normale Wohnungen bewertet. Aufgrund der altersgerechten Ausstattung und barrierefreien Bauweise kann eine Miete oder ein Preis am oberen Ende der nachhaltigen bzw. marktüblichen Spanne gerechtfertigt sein.

1.2.2 Betreutes Wohnen

Das Betreute Wohnen ist der Versuch die Vorteile eines eigenen Haushaltes mit den Vorteilen eines Altenheims zu kombinieren. Die Appartements verfügen in der Regel über ein bis zwei Wohnräume, eine Küche oder Küchenzeile und ein Duschbad mit WC. Auch Balkone sind im betreuten Wohnen ein nachgefragtes Ausstattungsmerkmal. Es wird ein Mietvertrag mit Servicepauschale abgeschlossen.

Seit Ende 2006 existiert die DIN 77800, die Mindeststandards für die Anbieter dieser Wohnform festlegt. Derartige Wohnungen sollten mindestens nach DIN 18025 Teil 1 und 2 gebaut sein. Das Entgelt setzt sich aus einem Mietanteil, einem Mietnebenkostenanteil, den Kosten von allgemeinen Grundleistungen und individuellen Kosten für Wahlleistungen zusammen. Die Grundleistungen umfassen in der Regel allgemeine Betreuungsleistungen (Concierge, Einkauf, Putzdienst, Wäschedienst, handwerkliche Unterstützung). Die Wahlleistungen umfassen weitergehende spezielle Dienstleistungen, wie z. B. einen mobilen Pflegedienst oder medizinische Betreuung.

Um zu verhindern, dass für Betreutes Wohnen das Heimgesetz gilt ist zu beachten, dass zusätzliche Service- und Pflegeleistungen nicht dem eines Heimes entsprechen. Wohnen und Betreuung dürfen nicht aus einer Hand angeboten werden. Zudem dürfen keine vertraglichen Verpflichtungen zur Abnahme der Betreuungsleistungen bestehen. Dies hätte die Konsequenz, dass das die Wohnanlage alle Anforderungen des Heimgesetzes hinsichtlich Bauweise, Ausstattung und Personalschlüssel erfüllen muss. Ist dies der Fall, spricht man von Altenwohnheimen.

Betreutes Wohnen stellt keine Betreiberimmobilie dar. Die Bewertung dieser Immobilien erfolgt als reine Wohnimmobilie. Der Ansatz einer höheren Miete gegenüber den nachhaltigen, marktüblichen Wohnungsmieten wegen Barrierefreiheit, altengerechter Ausstattung sowie einem größeren Anteil an Gemeinschaftsflächen wie etwa Schwimmbad, Gymnastikräume und Bibliothek ist zu prüfen.

Zusätzliche Erträge aus Betreuungs- oder Service-Leistungen finden keine Berücksichtigung, da diese Serviceverträge mit Dritten abgeschlossen werden und somit nicht der Immobilie zuzurechnen sind.