Bewertungshandbuch "Pflegeeinrichtungen" (3)

1.3.4 Pacht auf Basis Investitionskostenanteil

Ein regelmäßig, insbesondere in der Beleihungswertermittlung, angewendetes Verfahren basiert auf dem Investitionskostenanteil. Diese Methode beruht auf den Regelungen zur Refinanzierung der Pflegeeinrichtungen gem. SGB XI. Pflegeheime erhalten demnach eine leistungsgerechte Vergütung. Diese Vergütung (Heimentgelt) setzt sich aus einer Pflegvergütung für die Pflegeleistung und einem Entgelt für Unterkunft und Verpflegung sowie gesondert berechenbare Aufwendungen (Investitionskosten) zusammen.

Pflegeheimrefinanzierung

Alle Personal- und Sachkosten des Heimbetriebes sind in der Pflegevergütung und dem Kostenansatz für Unterkunft und Verpflegung enthalten.

In den Investitionskosten sind gemäß § 82 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3

enthalten.

Ein Urteil des Bundessozialgereichtes vom 24.07.2003 (B 3 P 1/03 R) stellt klar, dass auch die Grundstücks- und Erschließungskosten in die Investitionskosten einzubeziehen sind. Bisher war es aufgrund der Formulierung in § 82 SGB XI Abs. 3, in der nur von den Kosten für Gebäude gesprochen wird, strittig ob die Grundstücks- und Erschließungskosten Berücksichtigung finden dürfen oder nicht. Aufgrund der unklaren Formulierung wurden deshalb in der Vergangenheit häufig Investitionskosten festgesetzt, die keine Grundstücks- und Erschließungskosten beinhalten und damit faktisch zu niedrig angesetzt sind, weil sich damit keine Verzinsung der Grundstücksinvestition generieren lässt. Bei älteren bisher nicht aktualisierten Investkostenvereinbarungen gem. § SGB 75 SGB XII sollte diese berücksichtigt und hinterfragt werden.

Auf Basis dieser gesetzlichen Rahmenbedingungen und Beachtung des Verbotes der Quersubventionierung - wonach Gelder aus den einzelnen Bestandteilen nicht zu anderen Zwecken verwendet werden dürfen - ergibt sich, dass die wirtschaftlich tragbare Pacht nicht oberhalb der Einnahmen aus den Investitionskostenumlagen liegen sollte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Investitionspauschalen die Heimausstattung mit berücksichtigt ist. Insofern ist zu hinterfragen ob die Heimausstattung im Eigentum des Pächters oder Verpächters steht. Steht die Ausstattung im Eigentum des Pächters (Mieters) ist die Investitionspauschale um den Anteil der Ausstattung zu bereinigen. Dieser bewegt sich Erfahrungsgemäß zwischen € 1,10 / Bett und Tag bis € 1,70 / Bett und Tag bzw. 10% bis 30% des Investitionskostensatzes.

Beispiel wirtschaftliche Pacht / Miete auf Basis Investitionskosten

Wichtig ist dabei, dass die Heime diese vereinbarte Investitionskostenumlage nur durch die Sozialhilfeträger erstattet bekommen, wenn zum einen das Vermögen des Heimbewohners nicht ausreicht und zum anderen eine entsprechende Vereinbarungen gemäß § SGB 75 SGB XII zwischen dem Betreiber und dem Sozialhilfeträger geschlossen wurde.

Insofern bedeutet dies im Umkehrschluss bewertet man ein Pflegeheim auf Basis der mit dem Sozialhilfeträger vereinbarten Investitionsumlage so unterstellt man zunächst ein zu 100% mit Sozialhilfeempfängern belegtes Pflegeheim. Der übliche Anteil der Sozialhilfeempfänger beträgt derzeit etwa 30 % bis 40 %, allerdings bei steigender Tendenz. Insofern handelt es sich um eine sehr sichere, zunächst fiktive Miete. Mehreinnahmen durch Privatzahler werden in diesem Verfahren nicht berücksichtigt. Zudem muss der Sachverständige die entsprechende Vereinbarung gemäß § 75 SGB XII einsehen.

Aber auch bei frei finanzierten Einrichtungen ist die Investitionskostenumlage ein wichtiger Indikator für die nachhaltige Miete, da § 82 SGB XI und das Quersubventionierungsverbot auch hier gilt. Lediglich die Übernahmen der Investitionskosten durch die Sozialhilfeträger ist nicht automatisch gewährleistet. Hier ist die entsprechende Mitteilung gem. § 82 SGB XI Abs. 4 einzusehen.

Der Sachverständige ist angehalten, zu prüfen ob sich im Einzelfall nicht zusätzliche nachhaltig erzielbare Erträge generieren lassen die einen Aufschlag auf die aus Investitionskosten abgeleitete Miete rechtfertigen und ob nicht Investitionskosten zugrundegelegt werden, die keinen Grundstücksanteil enthalten.

Sofern es sich um ein öffentlich gefördertes Heim handelt, das noch der sog. Objektförderung unterliegt, versagt diese Methode ohne Kenntnis der Höhe öffentlichen Zuschüsse, da die Investitionskostenumlage um die öffentlichen Zuschüsse gemindert ist. Die daraus abgeleitete Pacht wäre damit nicht realistisch.