Bewertungshandbuch "Pflegeeinrichtungen" (3)

1.3 Nachhaltige Pacht

Pflegeheime werden als Managementimmobilie, wie z. B. Hotels, betrachtet. Zur Ableitung der nachhaltigen Pacht sind vergleichbare Mietverträge heranzuziehen. Aufgrund der individuellen Eigenschaften von Pflegeeinrichtungen hinsichtlich des Gebäude- und Pflegekonzeptes scheitert dies häufig an der Vergleichbarkeit.

Zur Plausibilisierung der Vertragspacht und Ableitung der nachhaltigen Pacht wird marktüblich das Pachtwertverfahren angewendet. Daneben finden sich zwei weitere Verfahren. Zum einen das Umsatzrenditeverfahren und zum anderen die Pachtableitung auf Basis der Investitionskosten.

1.3.1 Inventar und Pacht

Je nach Vertragsgestaltung kann das Inventar Eigentum des Pächters oder Verpächters sein.

Das Inventar kann entweder über die AFA (Abschreibung in der Regel über 10 bis 15 Jahre) im Umsatzrenditeverfahren oder über einen Abschlag im Investitionskotenverfahren abgezogen werden. Die Inventarkosten liegen in der Regel bei € 5.000 / Bett bis € 10.000 / Bett in der Anschaffung.

Wie der Sachverständige vorgeht, also Bewertung inkl. oder exkl. Inventar ist im Einzelfall mit dem Auftraggeber zu klären und im Gutachten ist eindeutig auf den gewählten Ansatz hinzuweisen. Ein eindeutiger Trend ist dabei im Markt nicht erkennbar. Differenzen zwischen verschiedenen Gutachten können häufig bereits durch den Unterschied in der Berücksichtigung des Inventars erklärt werden.

Es finden sich auch immer wieder Verträge, bei denen die Pacht für die Immobilie und das Inventar aus steuerlichen und bilanztechnischen Gründen getrennt ausgewiesen wird und die es erlauben entsprechende Daten aus dem Markt abzuleiten. Eigene Auswertungen ergaben, dass hier die Inventar-Pacht in einer Spanne von ca. € 30 / Bett und Monat bis ca. € 50 / Bett und Monat liegt. Dies entspricht etwa € 1,00 / Bett und Tag bis € 1,70 / Bett und Tag. Eine Bandbreite, die sich mit anderen Quellen deckt.

Nachfolgende Beispiele zur Pachtableitung beziehen sich auf eine Einrichtung bei der der Pächter Eigentümer des Inventars ist.

1.3.2 Pachtwertverfahren

Üblicherweise wird das Pachtwertverfahren verwendet. Hierzu wird zunächst der Gesamtumsatz auf Basis der Pflegesätze, inkl. Investitionskostenanteil sowie Unterkunft und Verpflegung ermittelt. Von diesem Gesamtumsatz wird dann ein vom Sachverständigen festzusetzender Pachtansatz abgeleitet. Die üblichen Pachtansätze bewegen sich in der Fachliteratur je nach Quelle zwischen 16 % bis 20 %. Spitzenpachtansätze von bis zu 25 % werden nur bei entsprechend effizient geführten Pflegeheimketten erreicht. Gemeinnützige Einrichtungen weisen erfahrungsgemäß Pachtanteile von 12 % bis 15 % auf.

Musterpachtableitung

Das Verfahren weist jedoch Unzulänglichkeiten auf, da es die tatsächliche Kostenstruktur des Pflegeheims nicht berücksichtigt. So kann auch bei sehr niedrigen, nicht kostendeckenden Umsätzen immer eine Miete abgeleitet werden. Der Sachverständige ist deshalb angehalten, sowohl die Heimentgelte als auch die Auslastung auf ihre Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Auslastungen unter 80 % sind nicht geeignet, eine stationäre Einrichtung dauerhaft zu betreiben.

So können sich deutliche Unterschiede in den Personalkosten ergeben, je nachdem, ob das Heim von einem privaten Betreiber oder einem kommunalen Betreiber geführt wird. Während private Betreiber häufig niedrige Personalkosten aufweisen, zeigen kommunale Betreiber, die ihre Mitarbeiter nach BAT bezahlen, häufig hohe Personalkosten.

Ebenso wird die Bewohnerstruktur nicht berücksichtigt. Ein Heim, das überwiegend Patienten der Pflegestufe III betreut, wird einerseits höhere Umsätze aufweisen, andererseits sind aber auch höhere Kosten notwendig, da die Personalschlüssel in dieser Pflegestufe deutlich kostenintensiver sind. Aus diesem Grund wird empfohlen, das Pachtwertverfahren zu plausibilisieren.