6 Ehrrettung des Fachgeschäftes
Im Zuge der bisherigen Diskussion klang an, dass verschiedene Betriebsformen in unterschiedlichem Maße befähigt sind, Kundenströme auf sich zu ziehen. Das (inhabergeführte) Fachgeschäft, das als eine ursprüngliche Betriebsform zu betrachten ist, mag trotz mancher Relativierung ein Stück weit als parasitäre Betriebsform erschienen sein. Das ist es keineswegs. Es bietet Kunden nach wie vor eine Art von Nutzwert, den großflächige Betriebsformen schwerlich auf vergleichbarem Niveau abbilden können. Allem Geschwätz um "Erlebniskauf" und "Erlebniswelten" zuwider, das Marketingabteilungen fast beliebig austauschbarer, als Verkaufsmaschinen ausgelegter Einkaufszentren pflegen, ist es nach wie vor der Fachhandel, der Flair erzeugt, Individualität vermittelt und Kommerz mit menschlicher Begegnung verbindet. Dennoch: In der Handelsszene verlor das Fachgeschäft an Boden. Nicht in einem Maße wie der "Tante-Emma-Laden" (der manchen Gang zum Psychologen ersparte), doch kämpfen selbst über Jahrzehnte hin erfolgreiche Fachgeschäftsmassierungen vielfach und vermehrt mit Tragfähigkeitsproblemen. Die Betriebsform "Fachgeschäft" stellt seit jeher einen aus dem Verbund mit anderen heraus schlagkräftigen Typus dar. Früher entsprang seine Stärke einer Vergesellschaftung mit seinesgleichen, heute lebt er in westlichen Schablonen folgenden Räumen in hohem Maße von einer räumlichen Vergesellschaftung mit großformatigen Betriebsformen.
7 Betriebsformen - Magnetfunktionen
Die primären Einkaufslagen westeuropäischer Städte kennzeichnet ein Nebeneinander verschiedener Betriebsformen. Prägend ist ein Fächer von Warenhäusern, Kaufhäusern und Fachgeschäften. Vermehrt verbreiten sich darüber hinaus - voran in oberen Geschossen größerer Objekte - Fachmarktkonzepte. In höherrangigen Stadteilzentren bietet sich ein vergleichbares, zumeist um Grundversorger angereichertes Bild. Mit absteigendem Zentrenrang nimmt der Anteil grundversorgungsorientierter Einrichtungen gewöhnlich zu, die Betriebsformenanzahl vielfach ab. Eine Sonderrolle fällt geplanten Einkaufszentren zu.
Die Planer früher Einkaufszentren setzen auf Gesamtgröße, großflächige Komponenten und zahlreich verfügbare Stellplätze. Einkaufszentren jüngerer Generation spiegeln im Grunde den Versuch wider, gewachsene Einzelhandelslagen in optimierter Form nachzubilden. Einer ihrer Vorteile liegt in ihrer strikt vertraglich geregelten Organisation (zumindest florierende Center sind geradenach diktatorisch regierte Gebilde). Anhand kundenpsychologischer Erkenntnisse erstellt, treten sie uns - nahezu unvermeidlich - als schablonenhaft multiplizierte Konstrukte entgegen. Ein wettbewerblich hochgradig wirksamer Vorteil dieser Kunstgebilde besteht in der Möglichkeit, einen idealen Betriebsformenmix zu schaffen. Als Dreh- und Angelpunkt erweisen sich diesbezüglich die Art und Größe des primären Magnetbetriebes, der fachsprachlich auch als "Ankerbetrieb" oder verkürzt "Anker" bezeichnet wird.
Grundsätzlich stellt jeder Einzelhandelsbetrieb für sich einen Magnet dar. Allerdings unterscheiden sich jeweilige gravitatorische Kräfte erheblich. So stellt ein Fachgeschäft einen Mikromagneten dar, ein SB-Warenhaus hingegen einen Anziehungspunkt beträchtlicher Stärke.
Idealtypisch lassen sich sämtliche Betriebsformen einer von drei Magnet-Kategorien zuordnen:
8 Schlussbemerkung
Den idealen Betriebsformenmix an sich gibt es nicht. Er ist fallbezogen anhand bestehender Wettbewerbsmuster, des planungsrechtlich genehmigten Flächenrahmens sowie absehbarer Entwicklungen des Umfeldes zu bestimmen. Diesbezüglich kursierende Faustformeln sind nur unter Vorbehalt belastbar. Investoren sollten sich der Qualität des Betriebsformenbesatzes allemal versichern. Weshalb, dürfte klar geworden sein: Der Betriebsformenmix stellt einen wesentlichen wertbestimmenden Faktor von Immobilien dar. - Sei es bei Objekten inmitten einer gewachsenen Handelslage oder bezogen auf am Reißbrett entworfene Verbundformen wie Einkaufs- oder Fachmarktzentren.