Betriebsformenmix: Erfolgs- und Wertfaktor

Folgender Artikel greift ein in anderen Beiträgen dieses Portals bereits mehr oder minder ausführlich diskutiertes Thema auf, beleuchtet es jedoch aus einem anderen Blickwinkel, vertieft und verdichtet gewonnene Erkenntnisse. Inhaltlich verwandte Beiträge sind links in der Navigationsspalte aufgelistet, eingefügte Verweise gestatten es, weiterführende Informationen abzurufen. Wie andere jüngere Artikel im Immobilien-Kosmos kommt auch dieser stellenweise journalistischer getönt daher, als es Anhängern streng wissenschaftlicher Linien lieb sein dürfte. Auch folgt er einer erfahrungsbasierten Gliederungslogik, die universitären Kreisen hier und da eigenwillig erscheinen mag.

Intro

Die Anziehungskraft von Einzelhandelslagen bzw. handelsgeprägten Zentren bestimmt sich maßgeblich nach deren jeweiligem Angebot, also dem bestehenden Branchenbesatz. Neben dessen Breite und Tiefe spielt der Betriebsformenmix, gleichsam die konzeptionelle "Verpackung" gebotener Sortimente eine wichtige Rolle. Beide Faktoren stellen Schlüsselgrößen hinsichtlich der wettbewerblichen Stellung gewachsener wie am Reißbrett entwickelter Zentren dar.

Betriebsform – Definition

Einzelhandelsbetriebsformen sind materielle Ausdrucksformen vertrieblicher Konzepte, deren jeweilige Umsetzung an Mindestbetriebsgrößen bzw. Flächenspannen und besondere Standorterfordernisse gebunden ist. Beispielsweise lassen verschiedene Betriebsformen unterschiedlich stark entwickelte Agglomerationsbedürfnisse erkennen.

Die englische Entsprechung des deutschen Begriffs "Betriebsform" ist "retail format". Rückübersetzt bedeutet er "Einzelhandelsformat"; unschwer ersichtlich, hebt der Begriff inhaltlich zuvorderst auf Größen- bzw. Flächenaspekte ab.

Betriebsformen werden häufig fälschlich mit Betriebstypen gleichgesetzt. Letztere stellen jedoch lediglich Spielarten bzw. branchengebundene Ausprägungen jeweiliger Betriebsformen dar. So sind Bekleidungs- oder Sportartikelgeschäfte Betriebstypen, deren Vertrieb über die Betriebsformen Kaufhaus, Fachmarkt oder Fachgeschäft erfolgen kann.

Autonomiegrade

Innerhalb des Betriebsformenspektrums sind gleichsam selbstgenügsame betriebliche Einheiten und Verbundformen einzelner Betriebe zu unterscheiden. Wiederum kommt diesbezüglich das Größenmoment ins Spiel: Grundsätzlich erhöht sich die einzelbetriebliche Zugkraft – unter ansonsten gleichen Rahmenbedingungen – mit zunehmender Verkaufsfläche jeweiliger Einheiten. Diesbezüglich bestehen selbstredend "Sprungschwellen": Zwischen Geschäften mit 100 qm und 150 qm Verkaufsfläche besteht kein nennenswerter Attraktivitätsunterschied, zwischen Einheiten mit 100 qm und 1.000 qm hingegen ein gewaltiger. Oder: Ob ein Supermarkt 600 qm oder 700 qm Angebotsfläche besitzt, macht kaum einen entscheidenden Unterschied, während sich Differenzen von 400 qm oder 500 qm in eine erheblich voneinander abweichende Zugkraft übersetzen.

Historische Rückblende

Hinter heutigen Betriebsformen liegt eine lange, zumeist evolutionäre, teils auch revolutionäre Entwicklung. Die meisten Betriebsformen besaßen Vorläufer, die vergleichsweise früh, fallweise bereits vor der "klassischen" Antike aufkamen. Selbst die heutige "Mall", das geschlossene Einkaufszentrum, ist keine neuzeitliche Erfindung. – Einkaufszentren gab es schon im alten Rom.

Die älteste Betriebsform stellt der Verkaufs- bzw. Marktstand dar, der gepaart mit seinesgleichen auch die älteste Verbundform repräsentiert – den Markt, den Basar. Märkte und Basare kennzeichnet regelhaft ein Neben- und Miteinander weitgehend gleichgroßer Einheiten sowie – ab einer gewissen Ausdehnung – eine "thematische" Gliederung bzw. eine nachfragelogische Abfolge angebotsspezialisierter Bereiche (Gewürze, Obst, Gemüse, Hausrat, Heimtextilien usw.). Diese althergebrachte Verbundform des Einzelhandels beruht im Wesentlichen auf einem Mix verschiedener Betriebstypen; eine Betriebsformenhierarchie ist ihr fremd.

Die Neigung von Händlern, sich mit anderen räumlich zu vergesellschaften, sich zu einem größeren Ganzen zu verbinden, durchzieht die Geschichte des Handels wie ein roter Faden. Sie ist gleichsam systemimmanent.

Augenscheinlich kennzeichnen den modernen Einzelhandel teils gegenläufige Tendenzen, insofern zahlreiche Betriebsformen Standorte abseits gewachsener Zentren bzw. auf der "Grünen Wiese" besetzen, also zentrifugale Kräfte wirken. Tatsächlich entwickeln jedoch auch diese Vertreter der Handelszunft einen offenbaren Hang, eine Standortunion mit anderen Betrieben zu begründen. Mehr noch: In verdichteten Wettbewerbsumfeldern entpuppt sich dieser dem Handel innewohnende "Hang" für die meisten Beteiligten als regelrechter Zwang.

Betriebsformenhierarchien

Im vorstehenden Kapitel tauchte der Begriff "Betriebsformenhierarchie" auf. Tatsächlich kennzeichnen die Handelslandschaft Rangfolgen. Im planungsrechtlichen, "politischer Korrektheit" verbundenen Sprachgebrauch schimmert dieser Fakt nur mittelbar auf. Auch mag es dem selbständigen, nicht filialisierenden Einzelhändler aufstoßen, sich als "untergeordnet" zu betrachten. Doch sowohl Planer als auch "kleine" Händler erkennen diese offensichtlich bestehende "schiefe Ebene" an. Im Planungswesen offenbart sich das bei einem Blick auf ein Brimborium oft unterlaufener und teils widersinniger genehmigungsrechtlicher Regularien in Bezug auf großflächige Handelsbetriebe (siehe Baunutzungsverordnung usw.). Die meisten kleinen und mittelständischen Handelsunternehmer wiederum begreifen durchaus, dass ihr Betrieb bzw. ihre Filiale einzig "im Schatten" großer, zahlreich Kunden anziehender Betriebsformen überlebensfähig ist. Das wahre Maß bestehender Abhängigkeiten offenbart sich spätestens dann, schließt ein als Zugpferd für ein Stadtteilzentrum fungierendes Warenhaus seine Pforten. Die Auswirkungen sind zumeist als verheerend zu bezeichnen. Umso mehr erschreckt, wie leichtfertig (oder käuflich?) sich zahlreiche Stadträte zeigen, wenn es um die Genehmigung von Einkaufszentren geht, die ganze Innenstädte in den Niedergang, in eine unumkehrbare Abwärtsspirale treiben können. Dass dies geschah, illustriert das CentrO (Oberhausen), wo dies hätte geschehen können (oder noch geschehen wird), zeigt das städtebaulich m. E. hirnrissige Vorhaben der MfI am Würzburger Bahnhof.

Weniger augenfällig, doch gleichermaßen existenzvernichtend wirken sich auf Flächenbeschränkungen abhebende planungsbehördliche Fehlleistungen aus. Ein Beispiel bieten Nahbereichszentren, in denen die Fläche ankernder Betriebe derart herabgedrückt wird, dass der Leitbetrieb kein für eingebundene Fachgeschäfte betriebsnotwendiges Kundenaufkommen erzeugen kann und – logischerweise – selbst ins Straucheln gerät.

Vorgestellte Beispiele führen zurück zu oben erwähnten Hierarchien: Standörtliche bzw. lagebezogene Rangfolgen spiegeln letztlich die (anzunehmende) Behauptungsfähigkeit ihrer bestimmenden Glieder, also der jeweils zugkräftigsten Betriebsform(en) gegenüber anderen wider. Nun wäre es verfehlt, die Rolle der "abhängigen" Größen zu unterschätzen. Diese erweisen sich – bildhaft gesprochen – vielfach als das Curry im Reis. Im Klartext: Die wettbewerbliche Widerständigkeit großer Einheiten ist mittels "Flankierung" durch professionell agierende Fachhändler beträchtlich steigerungsfähig. Gewiss gibt es "Phänomenbetriebe" wie das "Kulthaus" IKEA oder durch schiere Größe unabhängige Häuser (insbesondere im Möbel- und Baumarktbereich), die sich weitestgehend von solchen Bezügen entkoppelten, doch stellen diese Ausnahmen dar. Regelhaft beruht die Anziehungskraft – und damit die Ertragssicherheit – von Handelsstandorten und standortgebundenen Handelsimmobilien auf tragfähigen Größen eingebundener Einzelbetriebe sowie einer ausgewogenen Mischung verschiedener Betriebsformen.

Ehrrettung des Fachgeschäftes

Im Zuge der bisherigen Diskussion klang an, dass verschiedene Betriebsformen in unterschiedlichem Maße befähigt sind, Kundenströme auf sich zu ziehen. Das (inhabergeführte) Fachgeschäft, das als eine ursprüngliche Betriebsform zu betrachten ist, mag trotz mancher Relativierung ein Stück weit als parasitäre Betriebsform erschienen sein. Das ist es keineswegs. Es bietet Kunden nach wie vor eine Art von Nutzwert, den großflächige Betriebsformen schwerlich auf vergleichbarem Niveau abbilden können. Allem Geschwätz um "Erlebniskauf" und "Erlebniswelten" zuwider, das Marketingabteilungen fast beliebig austauschbarer, als Verkaufsmaschinen ausgelegter Einkaufszentren pflegen, ist es nach wie vor der Fachhandel, der Flair erzeugt, Individualität vermittelt und Kommerz mit menschlicher Begegnung verbindet. Dennoch: In der Handelsszene verlor das Fachgeschäft an Boden. Nicht in einem Maße wie der "Tante-Emma-Laden" (der manchen Gang zum Psychologen ersparte), doch kämpfen selbst über Jahrzehnte hin erfolgreiche Fachgeschäftsmassierungen vielfach und vermehrt mit Tragfähigkeitsproblemen. Die Betriebsform "Fachgeschäft" stellt seit jeher einen aus dem Verbund mit anderen heraus schlagkräftigen Typus dar. Früher entsprang seine Stärke einer Vergesellschaftung mit seinesgleichen, heute lebt er in westlichen Schablonen folgenden Räumen in hohem Maße von einer räumlichen Vergesellschaftung mit großformatigen Betriebsformen.

Betriebsformen – Magnetfunktionen

Die primären Einkaufslagen westeuropäischer Städte kennzeichnet ein Nebeneinander verschiedener Betriebsformen. Prägend ist ein Fächer von Warenhäusern, Kaufhäusern und Fachgeschäften. Vermehrt verbreiten sich darüber hinaus – voran in oberen Geschossen größerer Objekte – Fachmarktkonzepte. In höherrangigen Stadteilzentren bietet sich ein vergleichbares, zumeist um Grundversorger angereichertes Bild. Mit absteigendem Zentrenrang nimmt der Anteil grundversorgungsorientierter Einrichtungen gewöhnlich zu, die Betriebsformenanzahl vielfach ab. Eine Sonderrolle fällt geplanten Einkaufszentren zu.

Die Planer früher Einkaufszentren setzen auf Gesamtgröße, großflächige Komponenten und zahlreich verfügbare Stellplätze. Einkaufszentren jüngerer Generation spiegeln im Grunde den Versuch wider, gewachsene Einzelhandelslagen in optimierter Form nachzubilden. Einer ihrer Vorteile liegt in ihrer strikt vertraglich geregelten Organisation (zumindest florierende Center sind geradenach diktatorisch regierte Gebilde). Anhand kundenpsychologischer Erkenntnisse erstellt, treten sie uns – nahezu unvermeidlich – als schablonenhaft multiplizierte Konstrukte entgegen. Ein wettbewerblich hochgradig wirksamer Vorteil dieser Kunstgebilde besteht in der Möglichkeit, einen idealen Betriebsformenmix zu schaffen. Als Dreh- und Angelpunkt erweisen sich diesbezüglich die Art und Größe des primären Magnetbetriebes, der fachsprachlich auch als "Ankerbetrieb" oder verkürzt "Anker" bezeichnet wird.

Grundsätzlich stellt jeder Einzelhandelsbetrieb für sich einen Magnet dar. Allerdings unterscheiden sich jeweilige gravitatorische Kräfte erheblich. So stellt ein Fachgeschäft einen Mikromagneten dar, ein SB-Warenhaus hingegen einen Anziehungspunkt beträchtlicher Stärke.

Idealtypisch lassen sich sämtliche Betriebsformen einer von drei Magnet-Kategorien zuordnen:

Schlussbemerkung

Den idealen Betriebsformenmix an sich gibt es nicht. Er ist fallbezogen anhand bestehender Wettbewerbsmuster, des planungsrechtlich genehmigten Flächenrahmens sowie absehbarer Entwicklungen des Umfeldes zu bestimmen. Diesbezüglich kursierende Faustformeln sind nur unter Vorbehalt belastbar. Investoren sollten sich der Qualität des Betriebsformenbesatzes allemal versichern. Weshalb, dürfte klar geworden sein: Der Betriebsformenmix stellt einen wesentlichen wertbestimmenden Faktor von Immobilien dar. – Sei es bei Objekten inmitten einer gewachsenen Handelslage oder bezogen auf am Reißbrett entworfene Verbundformen wie Einkaufs- oder Fachmarktzentren.