Bauspardarlehen teurer als vermutet

Vollständiger Zahlungsplan erhellt das Dunkel

Notwendig für eine finanzwirtschaftlich korrekte Berechnungsweise ist das Aufstellen eines kalendarischen Zahlungsplanes. Also, wann ist welche Zahlung, mit welchem Vorzeichen fällig? Der tabellarisch-kalendarische Zahlungsstrom besteht, wenn die einzelnen Plus- und Minus-Bewegungen exakt aneinandergereiht werden, aus zwei Abschnitten. Der Hausbesitzer bezahlt für den Bausparvertrag und den tilgungsfreien Festkredit zunächst 102-mal 1.120 €, danach 109-mal 800 €. Dafür erhält er anfangs einen Auszahlungsbetrag von 160.000 €. Einschließlich Bezahlung der Restschuld von 413 € errechnet sich ein effektiver Jahreszins von 3,05 Prozent. Dies ist der wahre Preis der 17 Jahre und sieben Monate laufenden Finanzierungs-Spar-Kombination und somit ein gutes Stück entfernt von der Einfachmischzinsrechnung!

Gesamteffektivzins

Das Festdarlehen, der Bausparvertrag und der zu tilgende Anschlusskredit sind allen Unkenrufen zum Trotz fest miteinander verknüpft. Nur mithilfe des Gesamteffektivzinses kann geprüft werden, ob diese Kombination im Vergleich zu anderen Finanzierungslösungen mit einer Laufzeit und Zinsbindung von 17 - 18 Jahren vorteilhafter ist.

Welche Finanzierungsalternative bietet sich an?

Alternativ wäre ein Annuitätendarlehen abschließbar, also Darlehen mit laufender und vollständiger Tilgung neben der Zinszahlung, mit Laufzeiten und Zinsbindungen von jeweils 17 bis 18 Jahre kosten im Augenblick effektiv zwischen 2,7 und 3,25 Prozent (zum Beispiel beträgt die monatliche Rate 963 € bei effektiven Zinsen von 3,04 Prozent pro Jahr), so dass sich die Bausparlösung trotz der Minusrendite des Sparvertrages nicht hinter den Konkurrenten zu verstecken braucht, weil sie eben nur 3,05 Prozent kostet. Der Grund für diese Situation sind die niedrigen Zinssätze. Sobald die Zinssätze wieder steigen, sinkt die Vorteilhaftigkeit der Kombination, weil die direkte Tilgung höhere Zinskostenersparnisvorteile bringt.

Das schlichte Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse dürfte der Kombination aus Festdarlehen und Bausparvertrag trotz ähnlicher Kosten in verschiedenen Punkten überlegen sein. In das Annuitätendarlehen können Ratenwechsel und Sondertilgungen eingebaut werden, was bei der Bausparkombination nicht möglich ist. Außerdem gibt es die im Paragraphen 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelte Möglichkeit, den Kreditvertrag nach Ablauf von zehn Jahren vorzeitig in voller Höhe zu tilgen, ohne irgendeine eine sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.

Modernisierungs-Sofortkredite der Bausparinstitute

Ähnlich sieht die Situation bei den sogenannten Schnellspartarifen aus, welche die Bausparkasse für die Modernisierung von Eigenheimen anbieten. Hier wird gerne das Angebot unterbreitet, das gesamte Eigenkapital in besondere Bauspartarife einzuzahlen. Wenn die Modernisierung beispielsweise 50.000 € kostet und der Hausbesitzer ungefähr 25.000 € Geldanlagen flüssigmachen könnte, liegt es auf der Hand, bei einer Bank gegen Verpfändung von Haus und Hof die fehlenden 25.000 € und die Schulden so schnell wie möglich direkt zu tilgen. Bausparkassen bieten in solchen Lebenslagen vorzugsweise Verträge über eine Bausparsumme von 50.000 € an und lassen den Kunden das Mindestsparguthaben von 25.000 € auf einen Schlag einzahlen. Gleichzeitig bieten sie bis zur Zuteilung des Bausparvertrages in dreieinhalb Jahren einen Vorauskredit zu 1,75 Prozent jährlich an sowie für 6,5 Jahre einen Zins von 1,5 Prozent. Die ganze Finanzierung, die etwa zehn Jahre läuft, kostet nicht 1,5 Prozent, wie der eine oder andere Privatmann vermuten wird, sondern 2,9 Prozent pro Jahr.

Das ist im Vergleich zu klassischen Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von zehn Jahren kein schlechtes Ergebnis, weil diese Hypotheken ähnliche Preise haben (aktuelle effektiv 2,4 – 2,5 Prozent). Ärgerlich an diesen Offerten ist nur die Tatsache, dass die Bausparkassen Zinsvorteile vorrechnen und anpreisen, die in Wirklichkeit nicht bestehen. Es wäre an der Zeit, dass die Bausparkassen vollständige und korrekte Preise im Sinne der Preisangabenverordnung ausweisen. Die Bausparkassen haben durchaus gute Produkte im Angebot. Daher sollten sie es doch nicht nötig haben, diese Produkte mit Teil-Preisen auszuzeichnen, welche nur die halbe Wahrheit sind.