Bauspardarlehen teurer als vermutet

In folgendem Beitrag liefert Holger Taubenheim wesentliche Hinweise zur Beurteilung der tatsächlichen Kosten von Bauspardarlehen.

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Bauspardarlehen bieten langfristige Zinssicherheit. Aber wie viel dies wirklich kostet, steht nicht im finanzwirtschaftlichen »Beipackzettel«! Ein Zinssatz von 2,25 Prozent bedeutet effektiv über 3 Prozent. Eine Rechtslücke macht es möglich.

Bei den üblichen, kombinierten Festdarlehen und Bausparverträge werden die effektiven Gesamtkosten unter den Tisch gekehrt – und zwar legal! Die Bausparkassen rechnen und preisen Zinsvorteile an, die in Wirklichkeit nicht bestehen. Wie das? Möglich macht das die Preisangabenverordnung. Diese erlaubt es den Bausparkassen, separate Darlehenseffektivzinsen und Effektivverzinsungen der parallel angesparten Bausparsumme auszuweisen. Finanzwirtschaftlich richtig wäre eine Zusammenfassung der separaten Prozentergebnisse. Anhand des folgenden Beispiels wird dies klar:

Als Bausparinteressent wendet man sich ohne Umschweife den Zinssätzen zu. So sollen beispielsweise für eine in Kürze benötigte Finanzierung über 18 Jahre die angebotenen Zinssätze unter die Lupe genommen werden: Die Sparverzinsung des Bausparvertrages beträgt 0,25 Prozent jährlich. Die beiden Kredit-Sollzinsen erstrecken sich über zwei Etappen. Während der ersten Etappe kostet der parallel zur Ansparung des Bausparvertrages nicht zu tilgenden Festkredit jährlich 2,4 Prozent, während der zweiten Etappe sinkt der Sollzins auf 2,25 Prozent für den dann zu tilgenden Kredit. Das ergibt nach landläufiger Meinung einen Mischzins von ungefähr 2,3 Prozent pro Jahr, und das scheint für eine Laufzeit von 18 Jahren ein ordentliches Ergebnis zu sein. Doch bei finanzwirtschaftlich korrekter Betrachtung und Berechnung liefert diese Kredit-Spar-Kombination einen effektiven Gesamtzins von 3,05 Prozent jährlich. Das ist ein deutlicher Unterschied. Man fragt sich fast ungläubig, wie kann das sein?

Für die Finanzierung eines Eigenheims werden neben vorhandenen 170.000 € Eigenkapital noch 160.000 € als Kredit benötigt. Die Kreditfinanzierung besteht aus drei Verträgen: Ein tilgungsfreies Festdarlehen über 160.000 € und ein Bausparvertrag über in gleicher Höhe wie das Darlehen und ein Anschlusstilgungsdarlehen. Die Ansparzeit beim Bausparen beträgt achteinhalb Jahre, und die Tilgungsdauer für das Anschlusstilgungsdarlehen liegt bei neun Jahren. Der vorgeschaltete Festkredit besteht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Zeitgleich beginnt das Anschlusstilgungsdarlehen. Insgesamt läuft diese Kombination siebzehneinhalb Jahre. Dann ist der Kredit vollständig zurückgezahlt.

Auf welche Zahlen kommt es effektiv an?

Der Bausparvertrag beginnt in dem hier zugrunde liegenden Beispiel mit der üblichen einprozentigen Abschlussgebühr von 1.600 €. Die Gebühr wird nur in Ausnahmefällen zusätzlich bar vom Bausparer bezahlt. Stattdessen werden die Kosten in der Regel mit den ersten Sparraten verrechnet. Das Bausparkonto startet folglich mit einem Minus von 1.600 €. Die Raten liegen im vorliegenden Fall bei 800 € pro Monat. Folglich werden die erste und die zweite Rate mit dem Minusbetrag auf dem Konto verrechnet. Danach fließen die Raten auf das Sparkonto des Bausparers. Dort werden sie im Augenblick mit 0,25 Prozent pro Jahr verzinst.

Nach acht Jahren stehen, wenn regelmäßig überwiesen wurde, ungefähr 80.829 € auf dem Konto. Die Summe auf dem Guthabenkonto sieht auf den ersten Blick unverdächtig aus. Wer sich aber einen Taschenrechner zur Hand nimmt und die gezahlten Raten addiert, wird zweimal auf die Anzeige sehen, ob das Ergebnis stimmt. An die Bausparkasse wurden 102 Raten à 800 € überwiesen, in der Summe eben 81.600 €. Dafür stehen lediglich 80.829 € auf dem Konto. Das ist nach den anerkannten Regeln von Adam Riese ein Minus von 771 €. Auf den ersten Blick somit ein Verlustgeschäft. Der Grund ist, dass die einprozentige Abschlussgebühr höher ist als die jährlichen Zinsgutschriften. Die effektive Bausparverzinsung (Rendite) beträgt sage und schreibe rund minus 0,24 Prozent jährlich und dürfte in der Geschichte des deutschen Bausparkassenwesens einmalig sein.

Im selben Zeitraum fallen für das tilgungsfreie Festdarlehen parallel jährliche Sollzinsen von nominal 2,4 Prozent an. Das sind 320 € pro Monat, und diese Beträge sind nicht irgendwann, sondern in den nächsten Monaten zu bezahlen, weil der Kredit heute benötigt wird. Nach achteinhalb Jahren kann der Vorauskredit abgelöst werden, weil die Bausparkasse das Darlehen nach Guthabenverrechnung in Höhe von 79.171 € zuteilen wird. Dieser laufend zu tilgende Kredit wird, das steht bereits heute fest durch die Zinsgarantie, nominal 2,25 Prozent pro Jahr kosten. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung liegt wie in der Ansparphase bei 800 €. Das führt für den Kreditnehmer zu einer Laufzeit von neun Jahren und einem Monat und einer zusätzlichen Schlussrate von rd. 413 € der minimalen Restschuld.