Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (2)

1.1 Schnittstellen in der Entwicklungsphase

Während der Planungs- und Entwicklungsphase geht es vornehmlich darum, die Projektidee zu entwickeln und auf ihre Realisierbarkeit hin zu verifizieren. Das Entwickeln dieser visionären Ideen gehört in aller der Regel nicht zu den Aufgaben des Asset Managements. Es wird in dieser Phase eher als Korrektiv wirken, wenn es gilt, die Ideen der Visionäre auf den Prüfstand immobilienwirtschaftlicher Wirklichkeit und kaufmännischen Sachverstands zu stellen.

In dieser Phase geht es für das Asset Management daher weniger um operative Umsetzungen als um die Überprüfung strategischer Ansätze. Es stehen Standortfragen und Marktanalysen im Vordergrund. Zwar werden diese Studien in aller Regel von Spezialisten erstellt, aber ein markterfahrenes Asset Management wird bei der Auswertung wichtige ergänzende Hinweise geben können.

Wesentliche Fragen, die das Asset Management in diesem Prüfungsprozess verifizieren kann, sind:

Auf dieser Basis sollte sich aus Gutachten und Analysen einerseits, ergänzt um die operative Expertise des Asset Managements andererseits, ein Gesamtbild ergeben. Sind diese beiden Komponenten erfolgreich zusammengeführt, erhält man einen klar umrissenen Eindruck von Chancen und Risiken des geplanten Investments. Eine Untersuchung, die das Asset Management einbezieht, gewinnt seine Überlegenheit aus dem strategischen Abgleich zwischen empirischen Erhebungen und den Erfahrungswerten des realen, operativ tätigen Immobilienmanagements.

Neben Markt- und Standortfragen kann das Asset Management aber auch bedeutsame Impulse für die Planung und Flächengestaltung geben. Steigender Kostendruck in Unternehmen zwingt diese, immer mehr auf ihre Raumkosten zu achten. Deshalb gewinnt für Mietinteressenten neben Standortfragen die Frage der Flächenwirtschaftlichkeit zunehmend an Bedeutung.

Flächenwirtschaftlichkeit definiert sich über die

(Quelle: Seite "Flächenwirtschaftlichkeit". In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 31. Dezember 2009, 17:06 UTC (Abgerufen: 19. Januar 2010, 14:45 UTC).

In diesem Zusammenhang ist auch auf das Thema der Drittverwendungsfähigkeit entscheidend. Hierunter versteht man die Eigenschaft, für eine Immobilie ohne größere (bauliche) Veränderungen andere Nutzer zu finden. Bei einer Immobilie, die während der Entstehungsphase auf einen speziellen Endnutzer ausgerichtet wird, ist dies später nur eingeschränkt möglich. Sie ist nicht oder nur eingeschränkt marktfähig. Die Begleitung durch das Asset Management in der Entstehungsphase wird daher auf eine möglichst gute Drittverwendungsfähigkeit der zu entwickelnden Immobilie hinwirken.

Einen ebenfalls nicht zu vernachlässigenden Faktor bilden inzwischen die Neben- und Betriebskosten einer Immobilie. Nicht von ungefähr werden diese Kosten immer wieder als "zweite Miete" bezeichnet. Mit energiesparender Bausweise bis hin zum Einsatz alternativer bzw. erneuerbarer Energien kann hier Einfluss auf die laufenden Kosten genommen werden. Unter dem Etikett "Green Building" nehmen derartige Aspekte zunehmenden Einfluss auf die Marktposition von Objekten.

Üblicherweise fällt die Entwicklung derartiger Konzepte nicht in den originären Aufgabenbereich des Asset Managements. Sie erfolgt durch Planer und Techniker des Facilitymanagements. Diese Konzepte sollten jedoch frühzeitig mit dem Asset Management abgestimmt werden, da das Asset Management später in der Nutzungsphase die Facilitymanagementeinheiten steuert und überwacht. Möglicherweise kann das Asset Management aus entsprechender Kenntnis der Anforderungen des Marktes heraus, schon in der Planungsphase entsprechende Benchmarks für die Projektentwicklung und Planung definieren.

Erfolgen diese Abstimmungen nicht oder zu spät, treten Probleme für die spätere Vermarktung der Immobilie auf: