Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (1)

2.3.1 Asset Management

Während der Nutzungsphase erfüllt das Asset Management also übergeordnete Funktionen. In der Regel sind dies im operativen Bereich Steuerungs- und Überwachungsfunktionen. Daneben treten noch strategische Aufgaben. Folgende Themenbereiche werden dabei abgedeckt:

A) Strategisches Asset Management

Dies beinhaltet vor allem die Aufgabe, anhand der vom Investor vorgegebenen Gesamtstrategie objektbezogenen Strategieumsetzungskonzepte zu entwickeln. Gegebenenfalls soll das Asset Management auch Marktentwicklungen und Tendenzen an erkennen und diese an den Investor zurück melden. Wesentliche Instrumente sind:

B) Operatives Asset Management

Hierbei geht es vorwiegend um praktische Umsetzung des laufenden Objektmanagements. zu den Schwerpunkten gehört:

Der Focus liegt auf der Führung nachgeordneter interner oder externer Dienstleister. Des weiteren:

Mietmanagement mit den Feldern

In einigen Organisationsstrukturen gehört das Mietmanagement zu den klassischen Funktionen des operativen Asset Managements. Mitunter wird es auch mit an externe Dienstleister aus dem Bereich Propertymanagement vergeben. Diese Bereiche bilden für viele Jahre den Tätigkeitsschwerpunkt des Asset Managements in der Nutzungsphase.

C) Gebäude- oder Objektmanagement

Das eigentliche Objekt- oder Gebäudemanagement findet auf der Ebene des Property- oder Facilitymanagements statt. In der Vergangenheit haben etliche, vor allem große Bestandshalter beide Bereiche innerhalb des eigenen Unternehmens mit abgedeckt. Seit einigen Jahren ist jedoch eine klare Tendenz zur Auslagerung der Property- und Facilitymanagement-Dienstleistungen zu beobachten. Diskutiert wird durchaus noch lebhaft die Frage, ob man Propertymanagement und Facilitymanagement integriert bei einem Dienstleister einkauft oder beide Bereiche getrennt vergibt. Sowohl für die eine als auch für die andere Lösung gibt es positive und negative Argumente. Letztlich handelt es sich um eine Abwägungsfrage. Entscheidend sind die Ziele und Prioritäten des Investors. Möglichst wenige Schnittstellen und damit geringer Koordinierungs- und Überwachungsaufwand im Asset Management sprechen für eine integrierte Vergabe. Eine bessere Überwachung und Kontrolle, unter Umständen auch eine Generierung von Kostenvorteilen spricht, spricht für die getrennte Vergabe. Unabhängig davon kann man folgende Tätigkeitsfelder unterscheiden:

Technisches Objektmanagement

In der Regel werden diese Tätigkeiten an einen externen Dienstleister vergeben. Zu den Leistungen gehören u. a.:

Technisches Facility Management

Infrastrukturelles Facility Management

Kaufmännisches Objektmanagement

Dieser Bereich hat sich gegenüber dem Bild des klassischen Hausverwalters im Grunde am wenigsten gewandelt. Noch immer werden hier die kaufmännischen Grundlagen der Bewirtschaftung abgebildet:

a) Propertymanagement

b) Kaufmännisches Facility Management

Man kann das kaufmännische Facility Management auch dem Property Management zuordnen. die Unterscheidung besteht darin, dass sich kaufmännisches Facility Management nicht mit den vertraglichen und kaufmännischen Belangen der Nutzerseite beschäftigt, sondern das Gebäude bzw. die Gebäudeversorgung betrifft.