Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (1)

2.3 Nutzungsphase

Kern des Lebenszyklus einer jeden Immobilie ist natürlich die Nutzungsphase, die ihren originären Bestimmungszweck darstellt. Sonderfälle einmal ausgeklammert, können Planung und Entwicklung zwischen zwei, in komplexen Fällen auch mehr Jahre dauern. Ein Bau lässt sich nach heutigem Stand der Technik in 12 bis 24 Monaten realisieren. Die Nutzungsdauer liegt dagegen - je nach Gebäudeart - zwischen 20 und 60 Jahren. In Einzelfällen (Altbauten, Baudenkmäler usw.) kann der Zeitraum der Nutzung auch deutlich länger sein.

Experten rechnen vor, nach Fertigstellung eines Gebäudes (Ende Realisierungsphase, Anfang Nutzungsphase) seien erst ca. 20-25 v. Hundert der gesamten Lebenszykluskosten einer Immobilie investiert worden. (Quelle: Bruhnke, Karl-Heinz, Kübler, Reinhard, Der Lebenszyklus einer Immobilie). Bei einer Gesamtnutzungszeit einer Immobilie von 20 Jahren (durch sich schnell ändernde Anforderungen an Logistik- oder Einzelhandelsimmobilien ist eine derart kurze tatsächliche Nutzungsdauer durchaus nicht selten, wenngleich eine technische Nutzungsdauer durchaus für einen längeren Zeitraum gegeben wäre) würden die Nutzungskosten schon nach ca. vier Jahren die ursprünglichen Investitionskosten übersteigen.

In diesen langen Jahren, wenn nicht gar Jahrzehnten der Nutzung steht das klassische Management einer Immobilie im Mittelpunkt. Immobilienmanagement beinhaltet sowohl technische als auch kaufmännische Aspekte. Im Markt werden derzeit noch die unterschiedlichsten Begriffssysteme für die einzelnen Tätigkeitsfelder innerhalb des Immobilienmanagements verwendet.

War früher die Welt innerhalb der klassischen Begriffstroika "Eigentümer - Verwalter - Hausmeister" noch einfach und für jedermann klar verständlich, so kursieren inzwischen eine Vielzahl neuer Fachbegriffe. Die inhaltliche Bedeutung dieser Begriffe - häufig auch Anglizismen - ist dabei oft mehrdeutig. Teilweise werden sie sogar synonym verwendet.

Wirklich überzeugende, vor allem allgemeinverbindlich akzeptierte Begriffsdefinitionen stehen zurzeit noch aus. Versucht man in diesen Deutungsdschungel eine gewisse Ordnung zu bringen, bietet sich eine Strukturierung aus der Sicht eines Investors an. Danach ergibt sich folgendes Bild:

Die Begriffe "Propertymanagement" und "Facilitymanagement", mitunter auch "Asset Management" gehen in der Praxis häufig durcheinander. Nicht selten möchte der Geschäftsführer zum Leidwesen seiner Mitarbeiter den Assetmanager losschicken, wenn das Rolltor an der Tiefgarage klemmt. Und er wird auch keinen Propertymanager glücklich machen, wenn er ihm die Leuchtmittel für den Austausch im Treppenhaus ins Büro liefern lässt. Auch wenn, wie bereits erwähnt, noch kein Konsens über die Abgrenzung der Tätigkeitsfelder im Einzelnen hergestellt ist, zeichnen sich doch erste Tendenzen ab.

Wenn Asset Management den strategischen Managementansatz auf Einzelobjektebene abbildet (siehe Einleitung), dann repräsentiert Propertymanagement die "umfassende kaufmännische Verwaltung" (Quelle: Altmannshofer, Robert, Property Management - Worthülse oder Wertschöpfung?. In: Der Facility Manager, Merching, März 2009, S. 6 ff.) bzw. "die performanceorientierte Bewirtschaftung eines Objektes nach ökonomischen Grundsätzen" (Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., gif-Arbeitskreis Human Resources, Stand Oktober 2009). Als Facilitymanagement ist dann das "lebenszyklusbezogene und nutzungsorientierte operative Management" von Gebäuden zu verstehen (Quelle: Uttrich, Steffen, Begriffsverwirrung in der Gebäudewirtschaft. In: FAZ v. 9.4.2009). Verschiedentlich betont wird hierbei, dass es sich um die Organisation und Steuerung von Sekundärprozessen handelt.

In diesem Sinne werden hier die Begriffe "Gebäude- oder Objektmanagement" als zusammenfassender Oberbegriff für das Propertymanagement als den kaufmännischen und das Facilitymanagement als den technisch-infrastrukturellen Teil verwendet.