Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (1)

2.2 Realisierungsphase

Der Übergang zwischen Planungsphase und Realisierung wird in der Praxis als fließend betrachtet. Grobplanung, Genehmigungsplanung, Werk- und Detailplanung setzen zwar auf einander auf, können aber auch während der Bauphase noch angepasst oder optimiert werden.

Nach erteilter Baugenehmigung startet regelmäßig die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen. Mit dem ersten Spatenstich beginnt schließlich das Projekt Gestalt anzunehmen.

In der Realisierungsphase schlägt die Stunde von Architekten, Planern und Technikern. Zu Recht wird vielfach darauf hingewiesen, dass mit der Optimierung von Ausschreibungs- und Vergabeverfahren, mit der Bau- und Werkstoffauswahl, mit professionellem Baumanagement usw. erhebliches Einsparpotenzial bei den Herstellungskosten einer Immobilie besteht.

Ebenso wichtig wie das Nutzen von Einsparmöglichkeiten bei den Gestehungskosten ist aber auch eine Optimierung des Gebäudes in Hinblick auf die späteren Bewirtschaftungskosten. Neben der eingesetzten Gebäudetechnik geht es hierbei vor allem um Fragen der Energieeffizienz und anderer verbrauchsabhängiger Größen.

In der Regel widmet sich das Asset Management diesen Fragestellungen mehr indirekt. Originär fallen sie in den Bereich des Facilitymanagements. Aber ein sich seiner Aufgabenstellung bewusstes Asset Management wird dem Facilitymanagement entsprechende Ziele vorgeben und schon während der Planungs- und Bauphase die Zielerreichung überwachen.

Bild: Der "Messeturm" in Frankfurt a. M. steht im Ruf, ineffiziente Flächen, hohe Nebenkosten und nur eine periphere Lage zu haben (Quelle: Immobilien Zeitung v. 7.1.2010)

Daneben ist während der Realisierungsphase, teilweise aber auch schon während der Planungsphase auf Flächenwirtschaftlichkeit zu achten. Weichen die Flächenraster von den üblichen Standardmaßen ab oder sorgen zu hohe Verkehrsflächenanteile für eine eingeschränkte Nutzbarkeit, wird es Abschläge auf die künftig zu erzielende Miete geben. Gleiches gilt auch z.B. für Fußböden, Verkabelungsmöglichkeiten oder Deckenlasten. Auch hier muss das Asset Management kontrollieren und auf Optimierung drängen. Wo das Asset Management nicht über genügend eigene Kompetenz verfügt, wird es das Facilitymanagement mit einbinden.

Bei auf bestimmte, schon während der Planungsphase feststehende Nutzer zugeschnittenen Gebäuden ist während der Realisierungsphase darauf zu achten, dass zu späteren Zeitpunkten eine Drittverwendung der Immobilie gewährleistet werden kann. Ein professionelles Asset Management muss den gesamten Lebenszyklus der Immobilie im Blick haben und darf nicht nur auf eine zeitlich begrenzte Nutzungsperiode abstellen. Wird das unterlassen, kann dies gravierende Folgen für die Nachnutzung des Gebäudes haben. Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet, dürfen die wirtschaftlichen Auswirkungen einer eingeschränkten Nutzbarkeit der Immobilie nicht unterschätzt werden.