2.1 Planungs- oder Entwicklungsphase

Am Anfang eines jeden Projektes steht zunächst die Idee, die unternehmerisch geprägte Vision eines zu errichtenden Gebäudes. Diese Idee kann von einem Grundstückseigentümer ausgehen, von einem Bauherrn oder einem professionellen Projektentwickler.

Ist die Idee für ein Projekt vorhanden, wird zunächst dessen prinzipielle Durchführbarkeit geprüft. Hierbei geht es in der Regel um die Prüfung von

• bauordnungs- und baurechtlichen Voraussetzungen
• technischer Realisierbarkeit

Daneben muss jedoch schon in diesem sehr frühen Stadium eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erfolgen. Eine solche Grobkalkulation beantwortet wesentliche Fragen zur Realisierbarkeit des Projektes. Im Focus steht dabei nicht die rechtliche und technische Machbarkeit, sondern die Marktfähigkeit der Projektidee. Dabei muss geklärt werden, ob die zu erwartenden Kosten im Verhältnis zu den zu erwartenden Einnahmen aus einer Vermietung oder einem Verkauf eine angemessene Rendite ergeben.

Einen solche wirtschaftliche Vorprüfung beschäftigt sich im Wesentlichen mit:

• Marktentwicklung des Mikro- und Makrostandortes
• Einschätzung des Nachfragepotenzials
• Finanzierbarkeit des Projekts

Schon in dieser frühen Phase werden wesentliche Richtungsentscheidungen getroffen, die den Erfolg oder Misserfolg eines Immobilien-Investments mit bestimmen. Bereits während der Planungs- und Entwicklungsphase werden die Weichen in Hinblick auf die Art und Ausführung der Immobilie und ihre Kosten gestellt. Getroffene Grundsatz- und Richtungsentscheidungen lassen sich in späteren Phasen nicht mehr oder nur noch bedingt revidieren.

Bei vielen Immobilien-Investments in Schieflage lässt sich beobachten, dass die Ursachen für ihre wirtschaftliche Schwäche (fehlende Vermietung, zu niedrige erzielte Mieten usw.) schon in einer mangelhaften Wirtschaftlichkeitsbetrachtung während der Planungs- und Entwicklungsphase liegen. Nicht jede Vision, nicht alles, was ein Architekt plant, muss für den künftigen Nutzer auch funktional und angemessen sein. Hochwertige Gebäude am falschen Standort mögen zwar attraktiv aussehen, doch was hilft es, wenn am Ende in dieser Lage die wirtschaftlich notwendigen Mieten für das Gebäude nicht bezahlt werden? Hoher Leerstand ist die Folge und damit die Unwirtschaftlichkeit des Immobilien-Investments.

Eine frühzeitige Einbindung eines strategischen Asset Managements könnte derartige Fehler in der Planungsphase vermeiden helfen. Neben dem Einholen von dezidierten Standortgutachten und Marktanalysen ist es vor allem die Kompetenz und praktische Erfahrung des Asset Managements, dessen Einschätzungen zu Potenzial und Marktfähigkeit einer Immobilie, das die Investorenseite vor schwerwiegenden Fehlentscheidungen schützen kann. Immer noch viel zu selten wird von Investoren und Entwicklern in diesem frühen, aber bereits entscheidenden Stadium auf dieses Praxiswissen zurück gegriffen. Hierauf wird noch im Detail einzugehen sein.




Millionengrab "Pyramide" in Berlin-Marzahn - Symbol "für die an diesem Standort gescheiterten überspannten Erwartungen" (Quelle: Berlin maximal - Das Wirtschaftsmagazin für den Berliner Mittelstand, Ausgabe 9 / 2009)

Assetmanagement, Teil 2

Assetmanagement, Teil 3

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