Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (1)

2 Die Immobilie und ihr Lebenszyklus

Man wundert sich, wie schwer es manchem Investor offenbar fällt, die einleitend im Kleinen geschilderten Grundprinzipien ins Große zu übertragen. Mit welchen Argumenten werden z. B. bei geschlossenen Immobilienfonds die laufenden Instandhaltungskosten tendenziell zu niedrig angesetzt oder Vermietungszeiträume und Leerstände zu knapp bemessen? Was unterscheidet ein Bürogebäude oder eine Einzelhandelsimmobilie von einem Einfamilienhaus derart fundamental, dass man selbstverständliche Grundeinsichten soliden Wirtschaftens über Bord wirft? Eine schlüssige Antwort aus immobilienwirtschaftlicher Sicht gibt es hierauf jedenfalls nicht.

Forschung und Lehre haben den Grundgedanken der Produktlebenszyklus-Theorie schon seit langem auf die Immobilie übertragen. Für sie unterliegen auch Immobilien einem Lebenszyklus, der sich jedoch in seiner Länge erheblich von den üblichen Produktlebenszyklen unterscheiden kann. Der Immobilienlebenszyklus besteht, je nach Sichtweise, aus drei oder vier Hauptphasen:

(Quelle: z. B.: www.gebaeudemanagement-glossar.de oder auch "Immobilien-Lebenszyklus-Management". In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 11. November 2009, 10:18 UTC).

Dabei bilden die vier Phasen einen ständigen Kreislauf. Denn nach jeder Verwertung stellt sich aufs Neue die Frage, was mit der vorhandenen Altsubstanz bzw. dem nach wie vor existierenden Grundstück geschehen soll.

In zeitlicher Hinsicht variiert die Dauer eines Immobilien-Lebenszyklus je nach Nutzungsart. In flogendem Schaubild angegebene Zeitspannen stellen nur Richtwerte dar. Planungszeiträume können in schwierigen Fällen, insbesondere wenn aufwendigen Raumordnungsverfahren und bauplanungsrechtliche Änderungen erforderlich sind, auch deutlich längere Zeit in Anspruch nehmen. In Einzelfällen kann auch die Bauzeit von Großprojekten länger dauern, wie z. B. beim Burj Tower in Dubai, dessen Bauzeit volle sechs Jahre betrug.

Die größte Schwankungsbreite besteht bei der Dauer der Nutzungsphase. Unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer kann eine Immobilie bei entsprechender Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung theoretisch fast unbegrenzt genutzt werden. Man denke nur an Baudenkmäler oder den teilweise viele hundert Jahre alten Gebäudebestand in historischen Innenstädten. Dagegen gibt es aber auch Gebäudetypen, die aufgrund ihrer einfachen Bauweise schon nach 10 oder 20 Jahren nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden können. Ihr Abriss ist dann ohne Alternative.

Nachfolgend eine Kurzdarstellung der einzelnen Lebenszyklusphasen und ihrer jeweiligen Schwerpunkte.