Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (3)

4 Grenzen des Asset Managements

Bisher war vorwiegend von der umfassenden Aufgabenstellung und den Möglichkeiten des Asset Managements im Lebenszyklus einer Immobilie die Rede. Aber selbstverständlich stößt auch gutes Asset Management irgendwann an seine Grenzen. Nicht alles ist machbar. Deshalb noch ein kurzer Blick auf das, was auch ein gutes Asset Management nicht beeinflussen kann.

Letztlich ist es immer der Investor, der den Rahmen vorgibt. Asset Management ist Dienstleistung. Deshalb kann es sich nur innerhalb dieses Rahmens bewegen. Verlangen die Vorgaben unmögliches, wird auch das Asset Management scheitern. So wie aus einer Doppelhaushälfte niemals eine geräumige Luxusvilla mit Swimmingpool wird, kann auch umsichtiges Asset Management aus Standardbüros in einer B-Lage keinen Vorstandssitz mit Repräsentationsflächen zaubern.

Auch Marktgegebenheiten entziehen sich weitgehend den Einflussmöglichkeiten des Asset Managements. Dies lässt sich angesichts der Finanz- und Wirtschaftskrise einmal mehr beobachten. Sowohl im Verkauf als auch in der Vermietung ist nur das erzielbar, was der Markt letztendlich hergibt. Asset Management kann keinen Einfluss auf Leerstandsraten, auf konkurrierende Angebote und auf Marktrenditen nehmen.

Auch die Kostenseite lässt sich nur so weit optimieren, als entsprechend günstige Alternativangebote am Markt verfügbar sind. Dabei hat Preisdumping natürlich eine Untergrenze, die durch Qualitätserfordernisse gezogen wird.

Bei Bestandsimmobilien ist das Asset Management auf die vorgegebene Gebäudestruktur und dessen Nutzungsmöglichkeiten weitgehend festgelegt. Einflussmöglichkeiten gibt es hierauf während der Nutzungsphase nur in eingeschränkter Weise. Allenfalls in der Abschließenden Verwertungsphase hat das Asset Management neuen Gestaltungsspielraum. Bei der eingeschränkten Veränderbarkeit des Bestandes während der Nutzungsphase stößt strategisches Asset Management an seine Grenzen.