Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (3)

3.1.2 Ausgaben

Die größte Einflussnahmemöglichkeit des Asset Managements auf die Performance einer Immobilie bestehen im Kostenmanagement. Wie bereits gezeigt, übernimmt das Asset Management die Gebäudebewirtschaftung zwar nicht selber, sondern bedient sich dem Property- und Facilitymanagement als Dienstleister. Als Steuerungs- und Überwachungseinheit sorgt das Asset Management aber für die Vorgaben und kontrolliert deren Einhaltung bzw. Umsetzung.

Wesentliche Betriebs- und Nebenkosten (Aufstellung in Anlehnung an: OSCAR - Büronebenkostenanalyse 2009, hrsg. v. Jones Lang LaSalle GmbH, September 2009) einer vermieteten Immobilie sind: Öffentliche Abgaben (Steuern, Abfallbeseitgung, Straßenreinigung), Versicherung (Haftpflicht, Elementarschäden), Wartung / Instandsetzung, Strom, Heizung / Kälte, Wasser, Kanal, Reinigung, Bewachung, Verwaltung (Propertymanagement, Facilitymanagement), Hausmeister, Sonstiges.

In den letzten Jahren haben sich die verschiedenen Betriebskostenarten in Deutschland uneinheitlich entwickelt. Wenngleich sie "insgesamt nur moderat gestiegen sind, gibt es innerhalb der einzelnen Kostenkategorien z. T. größere Veränderungen."

Für das Jahr 2009 konstatiert Jones Lang LaSalle in seiner OSCAR Büronebenkostenanalyse: "Bei den nicht klimatisierten Gebäuden gibt es die deutlichsten Steigerungen zum Vorjahr bei den Kosten für die Heizenergie (+8 %) und die Verwaltung (+8 %), die deutlichsten Kostensenkungen bei den Reinigungsleistungen (-5 %) und den öffentlichen Abgaben (-2 %). Die Betriebskosten klimatisierter Gebäude haben sich insgesamt weniger stark verändert, auch wenn hier die Spreizungen besonders ausgeprägt sind: Bewachung (+8 %), Verwaltung (+7 %), öffentliche Abgaben (-7 %), Versicherungen (-13 %). Da die Veränderungen auf Basis der Mittelwerte der gesamten Stichprobe errechnet wurden, ist davon auszugehen, dass die Schwankungsbreite auf Objektebene deutlich größer ist.

Bei der Analyse der unterschiedlichen Ausstattungsmerkmale (einfach - mittel - hochwertig ausgestattete Gebäude) fällt auf, dass die Gesamtkosten zwar in allen drei Kategorien leicht gestiegen sind, sich die einzelnen Kostenkategorien aber unterschiedlich entwickelt haben. So sind die Bewachungskosten (+16 %) und die Verwaltungskosten (+9 %) in hochwertig ausgestatteten Bürogebäuden am stärksten gestiegen (weil sowohl die Sicherheitsanforderungen als auch die Anforderungen an eine professionelle Objektverwaltung deutlich gestiegen sind), die Versicherungskosten (-7 %) und die öffentlichen Abgaben (-7 %) hingegen bei hochwertig ausgestatteten Gebäuden am stärksten gefallen. Die Energiekosten haben sich insgesamt um ca. +4 % verändert."

Die verschiedenen Positionen zeigen deutlich, an welchen Stellen es für das Asset Management und das ihm nachgeordnete Property- und Facilitymanagement tatsächlich Einsparpotenzial gegeben hat. Dass diese Einsparungen auf aktives Kostenmanagement zurückzuführen sind, wird durch folgende Beurteilung deutlich: "Ohne das massive Gegensteuern in den Unternehmen wäre diese Steigerungsrate wohl höher ausgefallen."

Der Ausblick für die kommenden Jahre verweist auf weitere Parameter, durch die künftige Kostenersparnisse möglich sein werden: "Nachdem der Spielraum für Optimierungen in den technischen Gewerken und den infrastrukturellen Dienstleistungen weitgehend ausgereizt ist, wird der Umgang mit der Fläche zu einem entscheidenden Kriterium bei der Optimierung des Immobilienbestandes. Eine zusätzliche Herausforderung bildet sowohl die Umsetzung der Energieeinsparverordnung als auch die Verankerung des Nachhaltigkeitsgedankens in die Unternehmensstrategie und die darauf abgestimmte Entwicklung von Konzepten für nachhaltiges Bauen." (alle Zitate: OSCAR - Büronebenkostenanalyse 2009, hrsg. v. Jones Lang LaSalle GmbH, September 2009, S. 18).