Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (3)

3.1.1 Einnahmen

Während der Nutzungsphase ergeben sich die Einnahmen eines Immobilieninvestments aus der Vermietung. Die Preisbildung vollzieht sich dabei nach den bekannten markttheoretischen Überlegungen:

Die Nachfrage N = f(p)

ist eine Funktion des Preises bei einer bestimmten nachgefragten Menge.

Ebenso ist das Angebot A = f(p)

eine Funktion des Preises bei einer bestimmten angebotenen Menge.

In der Regel wird der Investor in der Lage sein, seine Angebotsfunktion, zu der er die Flächen am Markt anbieten kann, genau zu bestimmen. Er kennt seine Mindestrendite als Folge seines eingesetzten Kapitals, er kann Degressionseffekte bei Komplettvermietung gegenüber kleinteiliger Vermietung ermitteln usw.

Die Nachfragefunktion kann er in aller Regel nicht selber bestimmen. Sie ist ihm nicht bekannt. Durch Marktforschung und entsprechende Analysen wird der Investor jedoch versuchen, sich ein möglichst detailliertes Bild von dieser Nachfragefunktion zu machen. Bei der Entwicklung dieser Vermutung liefert das Asset Management aufgrund seiner Marktpräsenz und Erfahrung wichtige Anhaltspunkte, mit Hilfe derer die Vermutung über die Nachfrage der Wirklichkeit möglichst nahe kommen soll.

Der vermutete Marktpreis ergibt sich aus dem Schnittpunkt von Angebots- und Nachfragefunktion.

Angebots- und Nachfragefunktion - im Schnittpunkt beider Graphen liegt der vermutliche Marktpreis

Schon die vorgenannten Überlegungen und diese Skizze decken einen oft gehegten Irrtum über die Tätigkeiten des Asset Managements im Rahmen der Vermietung auf.

In aller Regel tritt der Investor als Anbieter nicht als Monopolist auf, sondern muss sich dem Wettbewerb stellen. Investmentseitig kann man in polypolen bzw. oligopolen Märkten zwar die Angebotsfunktion durch sinnvollen Einsatz der Ressource Kapital beeinflussen, also für ein Angebot sorgen, das sich mit der vermuteten Nachfrage (-funktion) schneidet. Aber Asset Management kann nicht Einfluss auf die Nachfrage nehmen oder diese durch werbliche Maßnahmen "ankurbeln". Die Nachfragefunktion bestimmt sich selbst. Allein auf der Angebotsseite entscheidet sich, ob der Investor sinnvoll investiert hat, d. h. zu marktgängigen Preisen anbieten kann. Das Asset Management kann nur die Nachfrageseite kritisch untersuchen und den Spielraum ausloten, den Substitutionseffekte (z. B. Ausbaustandards, Incentives usw.) ermöglichen. So entsteht ein möglichst realistisches Bild von der zu erwartenden Nachfragesituation.

Ein Investor, der mit seiner Analyse der Nachfrageseite daneben liegt oder gar meint, Nachfrage selber verändern und gestalten, ja sogar hervorrufen zu können, wird am Markt nicht erfolgreich sein. Er versucht etwas, was nicht möglich ist und wird deshalb Schiffbruch erleiden.

Ganz Ähnliches gilt nicht nur für die Vermietung, sondern auch für die direkte Weiterveräußerung - etwa als Projektentwicklung oder den Abverkauf einer Bauträgermaßnahme. Auch hier kann der Investor nicht die Nachfragesituation beeinflussen, sondern sich letzten Endes nur durch marktgerechtes Verhalten auf die gegebene Nachfragsituation antizipierend einstellen und damit ein möglichst marktgerechtes Produkt herstellen und am Markt anbieten.