Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (3)

3 Faktoren mit Einflussmöglichkeiten

3.1 Nutzungsphase

Die größten Möglichkeiten, Einfluss auf Faktoren zu nehmen, die den Wert der Immobilie bestimmten, hat das Asset Management während der Nutzungsphase. Als federführende Koordinierungsstelle, vor allem aber auch als Entscheidungsträger sind diese Einflussmöglichkeiten sehr weitreichend. Schließlich agiert ein professionelles Asset Management nahezu vollumfänglich als Eigentümervertreter, also wie ein Investor.

Das Asset Management hat Hoheit über die Einnahmenseite, es kontrolliert und bestimmt die Ausgabenseite und es bestimmt weitgehend über eventuell notwendige Nachinvestitionen während der Nutzungsphase.

Natürlich unterliegen auch die immobilienbezogenen Märkte den bekannten mikro- und makroökonomischen Gesetzmäßigkeiten. Dies gilt die Erstellung und Erwerb im gleichen Maße wie für die Miete.

Die Märkte, in denen sich Anbieter und Nachfrager bewegen sind in aller Regel von einer Vielzahl von Marktteilnehmern auf beiden Seiten geprägt. Üblicherweise handelt es sich auch bei Immobilienmärkten um Massenmärkte, in Ausnahmefällen vielleicht um Zukunftsmärkte oder Schrumpfmärkte. Diese Märkte sind normalerweise polypolistisch geprägt, auf Anbieter- und Nachfragerseite agiert eine Vielzahl von Marktteilnehmern. Hin und wieder mag die begrenzte Ressource "Baugrund" zu oligopolistischen Strukturen auf der Anbieterseite führen, monopolistische Situationen ergeben sich jedoch nur für bestimmte Gebäude und Nutzer. Zu denken wäre hier etwa an die öffentliche Hand als Mieter oder Spezialimmobilien, für die es keine alternativen Nutzungskonzepte gibt (Theater, Schwimmbäder, Schulen usw.). Diese Ausnahmen im Rahmen dieses Beitrags jedoch nicht behandelt, zumal für solche Objekte auch kein klassisches Asset Management betrieben wird.