Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (3)

Im dritten und abschließenden Teil seiner Serie beleuchtet Sigurd Korte wertbeeinflussende Faktoren in Zusammenhang mit dem Assetmanagement.

1 Wertbeeinflussende Faktoren im Asset Management

Im Lebenszyklus einer Immobilie gibt es verschiedene Faktoren, die die Rendite und Performance einer Immobilie beeinflussen. Hier werden diejenigen betrachtet, die in den Aufgabereich des Asset Managements fallen. Dabei muss man zwischen Faktoren unterscheiden, auf die das Asset Management keinen Einfluss ausüben kann und auf solche Faktoren auf die ein aktives Asset Management Einfluss ausüben kann.

2 Faktoren ohne Einflussmöglichkeiten

Wie bereits erläutert, ist das Asset Management zu Beginn und am Ende des Lebenszyklus nur begleitend und beratend tätig.

2.1 Planungs- und Realisierungsphase

Während der Entstehungsphase, also Planung und Realisierung, betrifft dies vornehmlich die Verplausibilisierung von Annahmen und Kalkulationsprämissen und die Optimierung von nutzungsrelevanten Faktoren wie Flächenstruktur, technische Gebäudeausstattung etc. Die zentrale Entscheidung in Form der Wahl des Standorts wird jedoch an anderer Stelle getroffen. Sie erfolgt regelmäßig durch den Investor selber oder auf übergeordneter Ebene, etwa dem Portfoliomanagement. Hierauf nimmt das Asset Management keinen oder allenfalls indirekten Einfluss.

Auch die Planung und Kalkulation der Gestehungskosten erfolgt üblicherweise außerhalb des Asset Managements. Ebenso wird die auszuführende Bauqualität von anderer Stelle bestimmt. Um beide Bereiche kümmern sich entweder eigene Bau- oder Baucontrollingabteilung auf Seiten des Investors oder der Investor wird mit der Wahrnehmung dieser Aufgaben externe Dienstleister beauftragen. Gleichwohl sind Standort, Herstellungskosten und Qualitätsstandards wesentliche wertbestimmende Faktoren eines Immobilieninvestments.

Die Rendite eines Immobilieninvestments berechnet sich als Wert des Quotienten aus laufendem Ertrag (Net Operating Income) geteilt durch eingesetztes Kapital (Capital Employed).

Wenn man sich vor Augen führt, das der am Standort erzielbare Mietertrag eine Funktion von Standortfaktoren und allgemeinen Marktbedingungen ist,

wird auch schnell einsichtig, dass die erzielbare Rendite eine Größe darstellt, die in direkter Relation von Standort und Markt zu eingesetztem Kapital steht:

Auf alle drei Variablen übt das Asset Management aus den beschriebenen Gründen in der Regel keinen Einfluss aus.