Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (2)

1.4 Schnittstellen während der Nutzungsphase

Wie bereits geschildert, stellt die Nutzungsphase den mit Abstand größten Zeitraum im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie dar. Während dieses Zeitraums ist das Assetmangement der wesentliche Dreh- und Angelpunkt für die Steuerung des Immobilieninvestments. Damit ist das Asset Management für viele Jahre, mitunter sogar Jahrzehnte hauptverantwortlich für den Erfolg des Investments. Seine Tätigkeit hat erhebliche wirtschaftliche Bedeutung: verantwortet das Asset Management auf einen Zeitraum von ca. 10 - 15 Jahren (je nach Rendite) etwa das gleiche Volumen (Miete, Betriebs- und Nebenkosten, Instandhaltung und Instandsetzung, Modernisierung, Vermietung etc.) wie die ursprünglichen Gestehungskosten.

Als Ziel gibt der Investor bzw. sein Portfoliomamagement dem Asset Management eine bestimmte Zielperformance oder Zielrendite vor. Wie das Asset Management diese zu erreichen gedenkt, d.h. welche objektspezifische Strategie es verfolgt, fällt normalerweise in die Eigenverantwortung des Asset Managements.

In der Regel verfügt das Asset Management für die Erfüllung seiner aufgaben über den Zugriff auf fachliche Ressourcen interner und externer Art. Das Asset Management entscheidet dabei eigenverantwortlich, wann, in welcher Form und wie detailliert es hierauf zurück greift.

In diesen Punkten unterscheidet sich die Aufgabe des Asset Management während der Nutzungsphase wesentlich von der Mitwirkung in den übrigen Zyklusphasen. Dort ist das Assetmanagment am Kernprozess nur beteiligter Fachbereich, während der Nutzungsphase ist das Asset Management selber federführende Stelle und steuert den Kernprozess.

Für das strategische Asset Management werden schwerpunktmäßig interne Dienstleistungen abgerufen. Hierbei ergeben sich Schnittstellen mit folgenden internen Bereichen:

Performancemessung

Buchhaltung

Controlling

Für Marktbeobachtung und Immobilienmarketing als strategische Komponente des Asset Managements werden dagegen externe Parzner als Dienstleister in Anspruch genommen:

Marktbeobachtung

Immobilienmarketing

Die Haupttätigkeiten des Asset Managements während der Nutzungsphase liegen auf der operativen Seite. Diese sind im wesentlichen:

der während der Nutzungsphase involvierten internen und externen Dienstleister. Diese sind vor allem:

Im Gebäude- oder Objektmanagement

Facility Management

Property Management

Im Mietmanagement

Makler

Wesentliche Instrumentarien des Asset Managements zur Erfüllung seiner Aufgaben sind

Leistungsanreize für Dienstleister können im Rahmen der Management- bzw. Mitarbeiterverträge über Boni und Sondervergütungen gegeben werden, die an die Erreichung vorher vereinbarter Ziele geknüpft werden. Diese Ziele lassen sich sowohl in quantitativer als auch qualitativer Hinsicht vereinbaren.