Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (2)

1.2 Schnittstellen in der Realisierungsphase

Auch in der Realisierungsphase haben die Funktionen des Asset Managements eher unterstützenden Charakter. Die Federführung für die Umsetzung des Projekts liegt weiterhin in anderen Bereichen, vornehmlich dem technischen und kaufmännischen Baumanagement sowie bei Planern und Architekten.

Sofern es sich um keine eigen genutzte Immobilie handelt, wird sicher das Asset Management vor allem um die Vermietung der Flächen kümmern. Handelt es sich um einen nutzerspezifische Projektentwicklung, also eine Immobilie, die für einen vorher feststehenden Nutzer errichtet wird, markiert der Mietvertragsabschluss das Ende der Planungsphase und gibt den Startschuss für die Realisierungsphase.

Bei Projektentwicklungen, die nicht nutzerspezifisch erfolgen, ist bei Baubeginn normalerweise noch keine Vermietung erfolgt. Vorbei sind die Zeiten, in denen Mieter neue Flächen vom Plan weg anmieteten. Daher muss sich das Asset Management dieser Aufgabe während der Bauphase mit Priorität widmen.

Heute lassen sich Flächen nicht mehr allein über Printanzeigen an den Mann bzw. den Mieter bringen. Professionelle Onlinepräsenz, wenn möglich mit eigener, objektbezogener Domain ist heute ebenso ein Muss wie animierte 3D-Simulationen. Die großen Internetportale wie z. B. "Immoscout" und "Immowelt" sind allenfalls dann eine Alternative zu individuellem Marketing, wenn die geringe Größe des Projektes gegen ein nennenswertes Marketing-Budget spricht.

Marketingbeispiel für die Positionierung einer Büroimmobilie in München

Immer öfter werden heute individuell auf das einzelne Objekt abgestimmte Marketing-Strategien mit individuellem "Branding", d. h. der Bildung einer eigenen, gebäudebezogenen Marke entwickelt. Man spricht vom sog. "Immobilienmarketing" als von einer stringenten Übertragung des Marketing-Wissens auf Immobilien. Dabei geht es um die "marktorientierte Verwirklichung von Unternehmenszielen und die Ausrichtung des Produktes 'Immobilie' am Markt" (Quelle: Seite "Immobilienmarketing". In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 25. Januar 2010, 12:48 UTC (abgerufen: 4. Februar 2010, 15:37 UTC)

Die Vermietung oder der Abverkauf in Bau befindlicher oder gerade fertig gestellter Objekte ist eine komplexe Aufgabe, die viel Zeit, Planung und auch finanzielle Ressourcen erfordert. Für den späteren Erfolg ist es wichtig, die entstehende Immobilie frühzeitig bekannt zu machen. Dies kann durch verschiedenste Marketingmaßnahmen erfolgen wie z. B.:

Derartige Maßnahmen müssen in enger Abstimmung mit dem unternehmenseigenen Marketing geplant und umgesetzt werden. Wo entsprechende Fachkompetenz nicht vorhanden ist, wird das Asset Management externe Agenturen für die Planung einer entsprechenden Kampagne hinzuziehen.

Wird die Erstvermietung einer Immobilie nicht federführend dem Asset Management übertragen, sondern belässt man diese in der Verantwortung der Projektentwicklung, muss sich der Investor über das Entstehen von Interessenkonflikten klar sein. Sie liegen in der unterschiedlichen Aufgabenstellung von Projektentwicklung und Asset Management und den daraus folgenden divergierenden Interessenlagen begründet.

Aufgabe der Projektentwicklung ist es, das Investitionsvorhaben möglichst zügig abzuschließen und den wirtschaftlichen Erfolg schnell herzustellen. Es geht also um die kurzfristige Erreichung von Zielen. Das Asset Management dagegen hat die langfristige Nutzung des Objektes im Focus. Es sucht den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Aufgrund dieser unterschiedlichen Ansätze werden beide bei der Erstvermietung unterschiedliche Strategien verfolgen.

Eine Erstvermietung durch die Projektentwicklung wird tendenziell dazu neigen, das Objekt vor allem zügig mit Mietern zu belegen, um möglichst schnell der Vollvermietung nahe zu kommen. Ein professionelles Asset Management zieht dagegen bei seinen Erstvermietungsbemühungen auch längerfristige Aspekte mit in Betracht:

Durch die Einbeziehung dieser Aspekte kann sich die Erstvermietung etwas langwieriger gestalten. Der optimierte Erfolg während der langen Nutzungsphase wird diesen Nachteil jedoch aufwiegen können.