Assetmanagement im Lebenszyklus von Immobilien (1)

Mit diesem Beitrag eröffnet Sigurd Korte eine dreiteilige Serie, die zahlreiche Facetten immobilienbezogenen Assetmanagements beleuchtet. Die hier präsentierte Reihe schrieb der Autor exklusiv für den Immobilien-Kosmos.

1 Einleitung

Kapitalanleger, die in Immobilien investieren, verwechseln ihr Investment häufig mit einem fest verzinslichen Wertpapier: der Kauf eines Objektes mit möglichst langfristigem Mietvertrag wird wie ein Bond betrachtet: der Mietvertrag soll für die laufende Rendite in Form von periodisch wiederkehrenden Mieterträgen sorgen. Doch nicht wenige Investoren reiben sich nach einigen Jahren verwundert die Augen, wenn aus der langfristigen und vermeintlich stabilen Sachwertanlage plötzlich ein "Problemfall" wird.

Dabei widerspricht eine solche Sichtweise einfachen Einsichten, über die im Privatbereich jeder vernünftig handelnde Häusle-Bauer verfügt. Einfamilienhäuser verursachen, so lange sie neu sind, wenig Aufwand. Reparaturen stellen sich zunächst nur wenige ein. Sind die ersten zehn Jahre einmal vorbei, wird der Aufwand für die Instandhaltung allerdings größer. Hier und da sind Verschleißteile zu reparieren, irgendwann wird auch einmal neuer Anstrich fällig. Oder der Gesetzgeber hat zwischenzeitlich wohlmöglich die eine oder andere Vorschrift verschärft, so dass eine Nachrüstung des Gebäudes erforderlich ist. Wärmedämmung und Energieverbrauch sind im Zuge des sich verschärfenden Klimawandels immer für erhöhte Anforderungen gut.

Doch der kluge Hausbesitzer hat vorgebaut und bereits in den ersten Jahren finanzielle Rücklagen gebildet. Für die Zukunft plant der treu sorgende Familienvater sogar einen Dachausbau, wenn der stolze Spross der Familie - zwischenzeitlich zum Halbwüchsigen herangereift - jenseits des Kinderzimmers nach mehr wohnlicher Autonomie strebt.

Im Alter muss der Hausherr schließlich seine vier Wände wohlmöglich zur Barrierefreiheit umbauen, will er auch als Pflegefall im eigenen Zuhause verbleiben. Und eines fernen Tages werden seine Erben das mittlerweile in die Jahre gekommene Haus von Grund auf sanieren müssen, wollen sie als nächste Generation selber darin einziehen, oder das Immobilienerbe zu einem vernünftigen Preis vermieten bzw. verkaufen.

Alle diese Maßnahmen kosten den Hausbesitzer Geld. Die wenigsten Eigentümer können Instandhaltungen, Nachrüstungen, Renovierungen oder Umbaumaßnahmen aus ihrem laufenden Einkommen bestreiten. Sie müssen finanziert werden. Entweder durch Eigenmittel in Form von gebildeten Rücklagen oder durch die Aufnahme von Fremdkapital. Wer diese Mittel nicht aufbringen kann, wird sehr schnell einen Verlust an Wohnqualität erleben und mit erhöhten laufenden Kosten konfrontiert werden.

Dieses lebensnahe Beispiel spricht die grundsätzlichen Themen an, die sich aus dem Lebenszyklus einer Immobilie ergeben: Wie werden die unterschiedlichen Herausforderungen bewältigt, die sich zu verschiedenen Zeitpunkten ergeben?

So wie der Hausherr im Kleinen mit unterschiedlichen Strategien auf die Erfordernisse reagiert, so ist es im Großen üblicher Weise das Asset Management, das diese Aufgabe übernimmt.

Dabei gibt es weder in der Literatur noch in der Praxis eine allgemeingültige Begriffsbestimmung dessen, was Asset Management in der Immobilienwirtschaft eigentlich ist.

Übergreifend formuliert Wikipedia, das Asset Management gehöre "zu den zentralen Finanzdienstleistungen. Im Mittelpunkt dieses Geschäftsfeldes ... steht die Verwaltung bedeutender privater und institutioneller in- und ausländischer Vermögen ("Assets") verschiedener Anlagen-Klassen (Aktien, Renten, Immobilien und Liquidität)." (Quelle: "Vermögensverwaltung". In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 29. November 2009, 16:49 UTC).

Ähnlich allgemein und ohne immobilienspezifischen Bezug bleibt der Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: "Asset Management bedeutet die Steuerung eines Anlageportefeuilles nach Risiko- und Ertragsgesichtspunkten. Die Dienstleistung wird von Finanzintermediären (Finanzvermittlern) angeboten. Sie umfasst die Vorbereitung und Umsetzung von Anlageentscheidungen zur Verfügung des Geldvermögens Dritter."

Nicht zu Unrecht kritisiert die German Facility Management Association, dass der Begriff "Asset Management" aktuell für eine "Vielzahl von Dienstleistungen im Kontext einer wertoptimierten Steuerung von Immobilien benutzt" werde. Deshalb empfehle es sich, die Verwendung der Begriffe zu hinterfragen bzw. nach konkreten Anhaltspunkten für die inhaltliche Belegung des Begriffs zu suchen. (Quelle: www.gefma.de/asset_management.html).

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. hat im Oktober 2009 über ihren Arbeitskreis Human Resources eine Definition der Kernaufgaben vorgenommen, die die immobilienwirtschaftliche Komponente in den Vordergrund rückt: "Anlageorientiertes Immobilien-Asset Management ist das strategische, ergebnisorientierte Vermögensmanagement / Wertschöpfungsmanagement eines Immobilienbestandes auf Einzelobjektebene im Interesse des Eigentümers."

Asset Management beinhaltet demnach die über die Immobilien-Anlageentscheidung hinausgehende Betrachtung und die Steuerung während des gesamten Anlagezeitraums. Dieser Beitrag will untersuchen, was ein professionelles Immobilien-Assetmanagement aus Sicht des Lebenszyklusmodells leisten kann.