Assetmanagement in Krisenzeiten

5 Auslagerung bedeutet Kompetenzverlust

Outsourcing der Immobilienkompetenz besticht für den Investor durch schlanke Organisation und schlanke Kosten. Und der Vorteil scheint auch auf der anderen Seite zu liegen: Verwalter bzw. Propertymanager erfahren eine Aufwertung und erscheinen kraft Kompetenzerweiterung am Markt als Komplettdienstleister. Etwaige Mehrkosten für den Auftraggeber aufgrund des erweiterten Propertymanagements werden durch Einsparpotenzial beim Assetmanagement des Investors deutlich überkompensiert.

Außerdem hofft die Investorenseite durch erfolgsabhängige Vergütungssysteme auf stärkere Leistungsanreize und damit auf mehr Qualität der eingekauften Dienstleistung. Da treiben Anreizsysteme auch schon mal skurrile Blüten. Marktüblich sind heute mehrere hundert Seiten dicke Vertragswerke, bis in die feinste operative Ebene ausgearbeitet, in denen der Investor seinen Auftragnehmern sogar die Bonisysteme für deren Mitarbeiter bis hinunter zum Hausmeister vorgeben.

Das alles soll in Verbindung mit genau festgelegten Prozessabläufen, definierten Reportingstandards, Benchmarksystemen und Kennzahlen für die Performance nach Investorenwillen ein klassisches, inhouse geführtes und objektbezogenes Assetmanagement dauerhaft ersetzen. Doch kann dieses Modell die in der Krise entstandenen Probleme lösen? Es gibt in der Tat gute Gründe, am nachhaltigen Erfolg dieses Konzepts zu zweifeln.

Schon bei der Strategieentwicklung agiert die Investorenseite nun ohne Rückkopplung zu einem mit Immobilienkompetenz ausgestatteten Assetmanagement. Sind Ziele, Renditevorgaben und Markterwartungen überhaupt realistisch und erreichbar? Marktkompetentes Feedback kommt nicht mehr aus dem eigenen Haus, sondern wird von Dritten (gefoltert) zugeliefert. Kennt dieser Dienstleister die Zielsetzungen des Unternehmens, kennt er dessen Besonderheiten? In der Regel nicht oder nicht detailliert genug. Vor allem aber muss der Investor sich fragen lassen, ob er die Formulierung von Strategien - und damit seine ureigenste unternehmerische Entscheidungskompetenz - an Dritte delegieren möchte. Denn de facto tut er dies, wenn er Immobilienkompetenz nach außen verlagert.

Es bedarf keiner hellseherischen Fähigkeiten, um erkennen zu können, dass sich dieser augenblickliche Trend in ein paar Jahren überholt haben wird. Denn dann werden Investoren erkannt haben, dass ohne eigene Immobilienkompetenz keine nachhaltigen und umsetzbaren Investmentstrategien zu entwickeln sind.

6 Nur eigenes Assetmanagement gewährleistet Wertoptimierung

Dabei ist eigentlich gerade in Krisenzeiten echtes Immobilien-Knowhow gefragt. Schließlich geht es um Schadensbegrenzung, um die Minimierung von drohenden, milliardenschweren Wertberichtigungen. Kritische oder gar Not leidende Objekte und Portfolien lassen sich aber nicht allein mit Benchmarks und Kennzahlen sanieren. Es geht um die „Soft Skills“ der Immobilienwirtschaft: Objektkenntnis, Standortkenntnis und Marktkenntnis. Und es geht um die fachliche von Businessplänen und deren Umsetzung in konkretes Managementhandeln. Nur wer die Zusammenhänge und ihre Auswirkungen auf Performance, Bilanzen und Finanzierungen der Investorenseite kennt, kann hier Schaden mindernd und Wert erhaltend entscheiden und handeln.

Der externe Propertymanager verfügt sicher über das immobilienspezifische Knowhow, aber eben nicht über die Kenntnis der unternehmerischen Belange des Investors. Ein echter, mit Immobilienkompetenz ausgestatteter Assetmanager kann beide Seiten zusammenführen. Ein zum Controller gestutzter Assetmanager dagegen mag zwar mit den unternehmerischen Belangen des Investors bestens vertraut sein, doch ihm fehlt die immobilienwirtschaftliche Beurteilungskraft. Deshalb ist der klassische Assetmanager, beim Investor angesiedelt und von ihm selbst geführt, gerade in der Krise die einzig richtige Antwort auf die anstehenden Herausforderungen. Eine Investition in diese Fachkompetenz wird sich mittel- bis langfristig für den Investor immer rechnen. Denn sie hilft, Fehlentscheidung auf unternehmerischer Ebene und damit Wertvernichtung, also Wertberichtigungsbedarf zu vermeiden.