Assetmanagement in Krisenzeiten

3 Kosten versus Kompetenz

In der Krise fallen große fremdfinanzierte Portfolien durch Investoreninsolvenzen auf die finanzierenden Banken zurück. Diese sind häufig weder in personeller noch in fachlicher Hinsicht in der Lage, solche Bestände aktiv zu managen. Schrumpfende Portfoliowerte haben auch negativen Einfluss auf Unternehmenskennzahlen. Investmentgesellschaften sehen sich daher einem vermehrten Kostendruck ausgesetzt.

Notwendige Kosteneinsparungen laufen in den meisten Fällen auf die Einsparung von Personal hinaus. Und das bedeutet paradoxer Weise oft eine Reduzierung von Kapazitäten, die auch das so dringend benötigte Assetmanagement betreffen. Diesem Widerspruch versucht man durch das Wunderheilmittel "Outsourcing" zu begegnen. Bestandshalter verkürzen ihr eigenes Leistungsspektrum und verlagern typische Managementaufgaben auf nachgeordnete Dienstleister.

Der klassische Managementansatz für Immobilieninvestments ging bisher davon aus, dass die Umsetzung der Investitionsstrategie und das Erreichen von Renditezielen im Verantwortungsbereich des Investors selbst liegt. Assetmanagement musste deshalb zu seinen Kernkompetenzen gehören.

Aufgabe des hauseigenen Assetmanagers in diesem Modell ist die Umsetzung der Strategie, sowie die daraus abgeleitete Planung und Steuerung des Investments. Mieterbetreuung, Vermietung und kaufmännische Prozesse wie z. B. die Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung und das Vertragsmanagement werden dabei vom Assetmanager selbst übernommen. Dort, wo das klassische kaufmännische Objektmanagement doch einem externen Verwalter oder Propertymanager übertragen wird, führt und überwacht der Assetmanager seinen Dienstleister in der Regel sehr eng. Technische Belange des Gebäudemanagements und infrastrukturelle Leistungen laufen entweder über eine eigene Technikabteilung unter Regie des Assetmanagers oder werden an externe Facilitymanager vergeben. Steuerung und Überwachung liegen üblicherweise beim Verwalter, mitunter sogar beim Assetmanager selber.

Es versteht sich von selbst, dass ein solcher Ansatz für den Investor sehr arbeits- und kostenintensiv ist. Er fordert die Bereitstellung erheblicher Ressourcen und stellt hohe Anforderungen an die fachliche Qualifikation des im Assetmanagement vorgehaltenen Personals. Viele Unternehmen suchen im Angesicht der Krise daher nach Kosten sparenden Auswegen.

Da gerade in der Krise jedoch ein intensives Management der Immobilienbestände erforderlich ist, wenn Werte gehalten und Wertverfall gebrenmst werden sollen, gleicht diese angestrebte Kosteneinsparung bei gleichzeitig notwendiger Intensivierung der Objektbetreuung einer Quadratur des Kreises.

4 Kostenersparnis durch Outsourcing

Um diesen Konflikt zu lösen, greifen große Bestandshalter zur verstärkten Auslagerung immobilienbezogener Dienstleistungen. Banken, die über Not leidende Kreditengagements plötzlich Immobilienbesitzer geworden sind, sehen ohnehin keinen anderen Ausweg.

Dabei beschränken sich Investoren und Banken nur noch darauf, ihren Dienstleistern Renditeziele vorzugeben. Wie aus diesen Anforderungen Strategien abgeleitet und umgesetzt werden, ist bereits Aufgabe des Dienstleisters. Assetmanagement auf Investorenseite beschränkt sich nur noch auf reine Controllingleistungen.

In der Praxis bedeutet dies, dass Unternehmen sämtliche Aufgaben, angefangen bei der Vermietung über die komplette Objektverwaltung bis hin zum Facilitymanagement, an externe Propertymanager vergeben. Diese übernehmen die volle Performanceverantwortung und werden entsprechend ihren Leistungen erfolgsabhängig vergütet. Ihr Erfolg wird an regelmäßigen Reportings und ihren Kennzahlen gemessen.

Eine eigene, aus Sicht des Investors teure und zeitraubende Immobilienkompetenz und Objektkenntnis braucht ein solches Assetmanagement nicht mehr zu haben. Nun steht für ihn weniger das Management, sondern vielmehr das Controlling im Vordergrund. Da sich aufgrund der angestrebten Einsparungen auch die Zahl der betreuten Objekte pro Assetmanager deutlich erhöhen lässt, bleibt für Immobilienkompetenz weder Zeit noch Raum. Wer fünfzig oder mehr Immobilien betreut, muss aufgrund der Masse den immobilienspezifischen Bezug zu seinen Objekten verlieren.