Assetmanagement in Krisenzeiten

Mit dem hier präsentierten Artikel gibt Sigurd Korte sein Debüt im "Immobilien-Kosmos". Der diplomierte Jurist und langjährige Management-Praktiker widmet sich einem Thema, das zunehmend an Bedeutung gewinnt. Der international erfahrene Verfasser hält ein Plädoyer für verstärkt ganzheitliche Managementansätze.

1 Intro

Assetmanagement ist die aktive Steuerung eines Anlageportfolios. Dabei wird der Handlungsrahmen des Assetmanagers nicht nur durch die Vorgaben des Investors bestimmt. Er wird auch wesentlich durch Marktentwicklungen und ihre Zyklen geprägt.

2 Assetmanagement als Werterhalt

In den Zeiten hoher Kapitalzuflüsse und ständig steigender Immobilienwerte ist Assetmanagement vornehmlich die Umsetzung von Investitionsentscheidungen. Identifizierung, Prüfung und Erwerb oder Verkauf, kurz: die Transaktion steht im Vordergrund. Dabei führt die anhaltende Beschleunigung der Märkte zu immer kürzeren Abwicklungszeiträumen. Ob ein Objekt der Investitionsstrategie entspricht, ob es in technischer und rechtlicher Hinsicht geeignet ist, wird vor dem Hintergrund eines immer härter werdenden Wettbewerbs um Objekte nur noch oberflächlich geprüft. Komplexe Portfolio-Deals lassen am Ende kaum noch Zeit und Kapazitäten für eine hinreichende Due Diligence der Einzelobjekte zu. Man hofft darauf, Fehleinkäufe durch Portfoliobereinigungen im Zeichen steigender Märkte auch noch zu späteren Zeitpunkten nachholen zu können.

Als die Subprime-Krise im Herbst 2007 ersten Sand in das Getriebe streute, begann der bis dahin auf Hochtouren laufende Motor plötzlich zu stottern. Nun, da die Marktpreise fielen und Liquidität aus den Märkten abgezogen wurde, trugen die Hoffnungen nicht mehr. Mangels Exitmöglichkeit als Alternative musste es nun der Assetmanager richten. Er sollte jetzt die Fehler der Vergangenheit bereinigen.

In seinem Stabilitätsbericht vom Oktober 2009 hat der Internationale Währungsfonds IWF den erwarteten Wertberichtigungsbedarf bei Krediten und Wertpapieren bis Ende 2010 auf ca. 556 Mrd. Euro. Allein für an Gewerbeimmobilien hypothekenbesicherte Kredite und Wertpapiere erwartete der IWF im Euroraum einen Korrekturbedarf in Höhe von 69 Mrd. Euro. Der tatsächliche Wertberichtigungsbedarf in den Bilanzen europäischer Banken und Investmentgesellschaften dürfte jedoch deutlich über diesem Wert liegen. Spiegelt er zunächst doch nur das Volumen immobilienbesicherter Kredite und Wertpapiere und damit die Beleihungsausläufe fremdfinanzierte Immobilieninvestments wider. Hierzu kommen aber noch die Eigenkapitalanteile bzw. komplett eigenkapitalfinanzierte Immobilien der Investorenseite wie z. B. Offener Fonds.

Angesichts solch bisher nicht gekannter Größenordnungen nimmt es nicht Wunder, wenn sich nach der Phase spektakulärer Transaktionen der Blick wieder mehr auf das tägliche Immobiliengeschäft richtet. Dealmaker sind in Krisenzeiten Out, Assetmanagement ist In.

Auch wenn Assetmanager nicht über den Sexappeal eines Investmentbankers verfügen, ist ihr Beitrag innerhalb der Wertschöpfungskette mindestens genau so bedeutend wie der des Einkäufers. Und seine Bedeutung nimmt zu, je mehr sich Investmentstrategien weg von Core und Core+ hin zu opportunistischen oder gar Value Added-Ansätzen entwickeln. Denn hier ist aktives, oft über lange Zeiträume angelegtes Immobilienmanagement gefragt.