9 Kauf, Miete oder Leasing
Bisherige Ausführungen zeigten, dass die Qualität eines Objekts von verschiedenen Faktoren abhängt, die teils miteinander korrelieren, teils aber auch konkurrieren. Dies bedeutet, dass individuelle, aber auch subjektive Erwartungen eine wichtige Rolle spielen. Hinzu kommt, dass sich die Einschätzungen der beteiligten Parteien und des Markts im Zeitablauf ändern können.
Im Folgenden wird der Fokus des nutzenden Unternehmens eingenommen, da dort entschieden wird, ob eine Immobilie gekauft, geleast oder angemietet wird.
Hierbei können - unabhängig von sonstigen Einflussfaktoren - folgende Tendenzen festgestellt werden: Nutzer werden Anmietungen gegenüber Käufen in Marktgebieten mit negativer oder deutlich unterdurchschnittlicher Entwicklungstendenz grundsätzlich präferieren. (2) Denn: Hier verlieren Immobilien tendenziell an Wert, insofern sich ihre Ertragskraft mit hoher Wahrscheinlichkeit unter Inflationsniveau entwickelt. Zu beachten ist, dass die Eigentümer solcher Immobilien auf die eingeschränkte Objektbonität mit risikoadäquat adjustierten Mieten reagieren werden. Entsprechendes wird auch für Leasinglösungen gelten, da der Wertverzehr von Immobilien durch eine entsprechend angepasste Amortisation auszugleichen ist. In Phasen einer Immobilien-Hausse könnte die Gelegenheit genutzt werden, um im Eigenbestand befindliche Immobilien aus diesen Marktgebieten abzustoßen.
Leasinglösungen sind besonders interessant in plusminus statischen Räumen, um sich wirtschaftlich tragfähige Standorte langfristig zu sichern. Leasingkandidaten sind auch Objekte in Lagen, die sich im fortgeschrittenen Pionierstadium befinden, jedoch noch nicht als gefestigt zu erachten sind. Ein zentrales Element der Grundstückssicherung im Leasing ist das Recht des nutzenden Unternehmens nach Ablauf der grundsätzlich unkündbaren Grundmietzeit die jeweilige Immobilie zu erwerben.
Die Kaufneigung wird besonders hoch sein, befindet sich eine vom Nutzer dauerhaft ausnehmend gut nutzbare Immobilie in bester Mikrolage innerhalb eines strategisch erstrangigen Makrostandorts, dessen Wachstum dazu führt, dass eine entsprechende Lage quasi Alleinstellungsmerkmale aufweist bzw. schwerlich duplizierbar ist und das Objekt höchst wahrscheinlich deutliche Wertsteigerungen verbucht. (3) Eine Leasinglösung kommt für diese Fälle regelmäßig nur dann in Frage, wenn das nutzende Unternehmen am Ende der Mietzeit eine so genannte "Festpreisoption" erhält. Die Festpreisoption ist seit vielen Jahren besonderes Merkmal von Leasinglösungen über Immobilien. Als Preis für diese Option wurde regelmäßig der steuerliche Restbuchwert auf Basis linearer Abschreibung nach § 7 EStG gewählt, da dieser Wert als Mindestoptionspreis im Sinne der steuerlichen Vorgaben gilt. Solange und soweit das nutzende Unternehmen nach HGB bilanziert, wird dieser Ankaufswert auch für handelsrechtliche Zwecke anerkannt.
Schwieriger ist die Frage der Festpreisoption in den Fällen zu lösen, in denen der Leasingnehmer nach IFRS ("international financial reporting standards") bilanziert. Hier ist genauso wie nach US-GAAP ("generally accepted accounting principles") zu beachten, dass der Leasingnehmer keine so genannte "bargain purchase option", also keine besonders günstige Kaufoption erhält. Die LHI-Leasing ist in der Lage, auf Basis des geschilderten Zentrenmodells einen Erwartungswert für den so genannten "future fair market value" zu stellen, der von führenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften für Zwecke der Festlegung des Optionspreises grundsätzlich akzeptiert wird.
In Ratingfragen spielen aber nicht nur die Nutzungs- und Vermögenspotenziale eine Rolle. Wichtig ist auch festzustellen, welche Verpflichtungen je nach Investitionsart mit der Immobilie verbunden sind. Der Unterschied kann aus dem nachfolgenden Diagramm abgelesen werden, das eine typische Situation darstellt:
Abbildung 1: Verpflichtungen nach Investitionsart
Aus dem Verlauf wird deutlich, dass in der Anfangsphase einer Investition die drei Varianten Kauf - Leasing - Miete hinsichtlich der Verpflichtungen nahe beieinander liegen. Als Verpflichtung ist in der Kaufvariante der jeweilige Stand der aufgenommenen Fremdmittel definiert. Sowohl in der Leasing- als auch in der Mietvariante ist die jeweils noch zu leistende Leasingrate bzw. Miete zum Barwert ausgewiesen.
Aus der Übersicht wird auch der grundsätzliche und ratingbeeinflussende Umstand deutlich: Während der Kauf immer zu einer vollen Amortisation der Investition im jeweiligen Betrachtungszeitraum führt (das Fremdmittel aufnehmende Unternehmen ist verpflichtet, diese vollständig zurückzuführen, sodass am Ende des Betrachtungszeitraumes noch signifikant Verpflichtungen stehen bleiben), stellt sich die Situation in der Leasing- und Mietvariante völlig anders dar: In beiden Varianten der Nutzungsüberlassung enden die Verpflichtungen des Leasingnehmers / Mieters, ein Nutzungsüberlassungsentgelt zu bezahlen. Weder in der Leasing- noch in der Mietvariante gibt es eine Pflicht, für das Objekt selbst Zahlungen zu leisten. Nur dann, wenn im Leasing dem Leasingnehmer das Recht eingeräumt ist, das Objekt zu erwerben, kann ein liquiditätswirksamer Vorgang ausgelöst werden. Dies geschieht aber nur auf freiwilliger Basis ("Ankaufsrecht" und nicht "Ankaufspflicht") und auch nur dann, wenn sich in dem jeweiligen Objekt stille Reserven angesammelt haben. Eine wie auch immer geartete Verlustausgleichsverpflichtung ist weder in Leasing- noch in Mietverhältnissen bekannt.
Man kann anhand des Diagramms erkennen, dass hinsichtlich der Verpflichtungen aus einer Investition die Nutzungsüberlassungsvarianten Leasing und Miete sehr nahe beieinander liegen, während sich die Kaufvariante signifikant anders darstellt.
Es fällt auf, dass die Nutzungsüberlassungsvarianten viel stärker dem Grundgedanken des Pay-as-you-earn-Effekts folgen, als die davon abgekoppelte Kaufvariante. Hierin kann eine Rechtfertigung gesehen werden, die beiden Nutzungsüberlassungsvarianten auch bilanziell anders zu behandeln als die Kaufvariante. Leasing und Miete sind mit stark degressiv verlaufenden Verpflichtungen verbunden, die verursachungsgerecht dem Nutzen aus einer Investition sozusagen dynamisch gegenüberstehen. Daher ist es sachgerecht, die beiden Nutzungsüberlassungsvarianten nur in der Gewinn- und Verlustrechnung abzubilden. Die Kaufvariante vermittelt dagegen ein eher statisches und vermögensorientiertes Bild, sodass das Abbild in der Bilanz zutreffend erfolgt.
Noch eine weitere Erkenntnis lässt sich aus dem Diagramm ablesen: Ganz entscheidend bei der Beurteilung der Verpflichtungen ist die Zeitkomponente. Betrachtet man in dem zuvor dargestellten Diagramm die Entwicklung des prozentualen Verlaufes der Nutzungsüberlassungsvarianten gegenüber der Kaufvariante, erkennt man eine stark degressive Tendenz. (4) Dies bedeutet, dass jedwede nur pauschale Herausrechnung von Verpflichtungen aus Nutzungsüberlassungsverhältnissen ohne Berücksichtigung der Zeitkomponente die Beurteilung von Verpflichtungen extrem verzerrt.
Fußnoten
(2) Marktgebiet ist hier objekt- bzw. nutzungsabhängig zu definieren.
(3) Demnach müsste z. B. Manhattan in weiten Teilen ein Eigennutzermarkt sein. Dass dies nicht so ist, liegt vor allem daran, dass hier wie in vielen Hauptzentren metropolitaner Räume viele Objekte derart großflächig und somit hochpreisig sind, dass sie ein einzelner Nutzer schwerlich erwerben kann. Oder, könnte er es, würde er notgedrungen zum Vermieter, sich also fernab seines eigentlichen Geschäftsfeldes bewegen.
(4) Eine im Druckwerk enthaltene Tabelle ist hier nicht wiedergegeben.