8 Immobilien als Anlagemedium

Anlagetätigkeit setzt Märkte voraus. Es bedarf einer kritischen Marktmasse in Form differenzierter, zahlungsfähiger Nachfrage, einer wachstumsorientierten, von mobilen Produktionsfaktoren bzw. Unternehmen gekennzeichneten Wirtschaft, ausgereifter Finanzierungsinstrumente, mobilen Kapitals, transparenter Märkte sowie versierter Immobilienentwickler bzw. anlagetauglicher Produkte. Die Aufzählung enthält wesentliche Schlag- und Schlüsselwörter, die aktuelle Trends bzw. Auslöser und Effekte der Globalisierung beschreiben. Demnach sind Immobilienanlagen grundsätzlich günstige Perspektiven zuzubilligen.

Immobilien sind ein Anlagesegment unter anderen. Ihre Bedeutung als Anlagemedium korreliert mit der Einträglichkeit, Sicherheit und Entwicklung anderer Assetklassen. Die Vergleichbarkeit von Assetklassen untereinander setzt eine vergleichbare Markttransparenz innerhalb jeweiliger Segmente voraus. Dieser Aspekt entscheidet maßgeblich über die (perspektivische) Rolle von Immobilien innerhalb des Anlagespektrums.

Die Markttransparenz schwankt je nach Land bzw. Großregion erheblich. Dies ist wesentlich durch ein teils sehr unterschiedliches Verständnis von Immobilien und unterschiedliche Entwicklungsstadien jeweiliger Märkte bedingt. In vielen Ländern verändern sich letztere tief greifend, in anderen bilden sie sich erst aus. Hierbei zeichnet sich ein Generaltrend ab: Angelsächsisches Marktdenken greift um sich. Immobilien werden vermehrt als gewöhnliches Handelsgut wahrgenommen, als eine Assetklasse unter vielen; in manchen Ländern bestehende ideelle bzw. übermaterielle Bindungen an die Immobilie als solche verlieren sich.

Die "Degradierung" der Immobilie zur bloßen Handelsware erhöht unter anderem die durchschnittliche Umschlagsgeschwindigkeit. Diese liegt in den USA weit höher als etwa in Deutschland: Beläuft sich die durchschnittliche Haltedauer einer Immobilie dort auf 4–5 Jahre, sind es hierzulande etwa 40. Schon deshalb ist die Datendichte in den USA weit höher. Sie ist es auch, weil Immobilienunternehmen erhebliche Beträge für den Zugang zu einschlägigen Quellen bezahlen. Diese Bereitschaft münzt sich in einen entwickelten Markt für Immobilieninformationen um, da sich Research für Informationssammler, -aufbereiter, -anbieter lohnt. Folglich werden die Immobilienmärkte ständig systematisch beobachtet, erfasst und bewertet. Verfügbare Daten sind hochgradig verlässlich. Sie bilden eine entscheidende Grundlage alltäglich angestrebter Ertragsoptimierung in einem schnell drehenden Markt.

Immobilienanlagen sind vorrangig ein städtisches Phänomen. Sind Städte zukunftstauglich, finden Immobilienanlagen gute Renditeaussichten vor. Diesbezüglich festzustellen ist zunächst, dass die Bedeutung der Stadt zunimmt; die weltumspannende Verstädterungswelle belegt es. Nun wachsen Städte verbreitet ungeordnet, wuchern, verelenden in weiten Teilen. Daraus ableiten zu wollen, sie seien eine untaugliche Form räumlicher Organisation, wäre verfehlt. Denn die Stadt an sich funktioniert ausgezeichnet. Selbst Megacities der Schwellen- und Entwicklungsländer tun es besser als der europäische Blickwinkel Glauben macht. Höhere Potenziale als Alternativen bieten sie ohnehin. Potenzial aber ist wesentlicher Auslöser von Immobilienanlagen. Vereinfachend ergibt sich folgende Formel: Steigender Verstädterungsgrad gleich steigendes Potenzial. Folge: Unter ansonsten gleich bleibenden Bedingungen expandiert der Anlagemarkt.

Das Schlagwort der Globalisierung sollte keinesfalls dazu verleiten, innerhalb der nächsten Dekaden auf die Entstehung eines die Masse der Länder einbindenden internationalen Immobiliengeschäftes zu schließen. Viele Staaten, ganze Großregionen werden keine nennenswerte Rolle im Anlagemarkt spielen. Dies betrifft insbesondere Länder mit ungezügeltem Bevölkerungswachstum und extremer Umweltdegradierung. (1) Darüber hinaus werden nicht ganze Länder in das internationale Geschäft eingebunden, sondern lediglich als Wirtschaftslokomotiven fungierende Regionen. Die Plausibilität dieser Einschätzung entspringt einem Blick auf die Verhältnisse in westlichen Industrieländern. So kaufen internationale Kreise in England oder Frankreich weit überwiegend in den Hauptstädten London und Paris, in den USA langfristig betrachtet vorwiegend den vierzehn 24-Stunden-Städten. Diese Zusammenhänge zeigen, dass der Globalisierungsbegriff bezogen auf Immobilienanlagen gegebene Chancen überzeichnet. Korrekterweise ist von Internationalisierung zu sprechen.

Die sich länderübergreifend enger verflechtende Wirtschaft, zunehmende Verstädterung und die Verbreitung angelsächsischen Immobilienverständnisses münzen sich in erhöhte Marktbreite und zunehmende Markttransparenz um. Somit tritt die Immobilie tendenziell verstärkt in Wettbewerb mit alternativen Anlagen.

Fußnote

(1) Umweltgesichtspunkte stellen einen extrem unterschätzten Faktor der Chancen-Risiko-Abwägung von Immobilienanlagen dar. Naturräumliche Gefahrenpotenziale werden maßgeblich über die Stellung von Regionen im Anlagemarkt entscheiden. Bei extrem hohen Erdbeben-, Überschwemmungs- oder Sturmrisiken sinkt das Anlegerinteresse. Auszugleichen sind derartige Nachteile einzig durch hohe Risikoprämien.

Teil 1

Teil 2

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