7.4 Demografie

Als zweiter Hauptfaktor neben dem Zentrensystem kristallisieren sich Bevölkerungsentwicklungen bzw. -bewegungen heraus. Hierbei sind über Verwaltungsgrenzen hinausgehende Räume als Bezugsbasis heranzuziehen. Da höchstrangige Funktionen größte Einzugsgebiete erschließen, sind ihnen die größten Räume zuzuordnen. Hierzu wiederum ein Beispiel aus dem Handel: Supermärkte bedienen kleinere Absatzgebiete als SB-Warenhäuser, diese kleinere als Einkaufszentren. Sämtlichen Betriebsformen können Einzugsbereiche über Fahrzeitdistanzen zugewiesen werden. Der einen fünf Minuten, der nächsten zehn, anderen 15 oder 30. Nur der Bevölkerungsgang innerhalb dieser Zonen interessiert zunächst. Ein inmitten eines sterbenden Stadtteils gelegener Supermarkt profitiert nicht davon, wenn die Stadt insgesamt wächst, ein ansässiges Möbelhaus hingegen schon.


Doch kehren wir zurück zum Modell. Seine Logik besticht: Mit nur zwei Größen (Zentrentyp plus Bevölkerungsentwicklung) lassen sich Chancen und Risiken einzelner Standorte bzw. Objekte eingrenzen. Beide Faktoren beinhalten und spiegeln zahllose Einzelgrößen, die mithin keiner Erfassung und Aufbereitung bedürfen. Wird eine dritte Größe einbezogen, schärft sich das Bild.

7.5 Kontrollgröße Bodenpreis

Der Bodenpreis wird als Kontrollgröße bezeichnet, weil er Ergebnisse zur Bevölkerungsentwicklung plausibel macht. So kann es sich bei dem angeführten sterbenden Stadtviertel um ein Gebiet handeln, das ertragsstärkeren Nutzungen (als der Wohnfunktion) zugeführt wird. Wenn die Bevölkerungszahl sinkt, der Bodenpreis zugleich steigt, besagt das immer, dass solche Prozesse laufen bzw. zum Laufen gebracht werden sollen. Ein Versuch, der missglücken kann. Immerhin wirft das System umgehend einen Hinweis aus, dass eine Supermarktnutzung bei anziehenden Bodenpreisen suboptimal sein kann. Positiv formuliert: Hier schlummert womöglich ein Schatz, den es zu heben gilt.

Zwischenbilanz

Zwei Primärgrößen und ein ergänzender Faktor reichen aus, Chancen und Risiken von Standorten und Immobilien einzugrenzen. Die logische Leitlinie des Modells ist einfach: Je höher der Zentrentyp, desto mehr Nachnutzungsmöglichkeiten bestehen. Das ist ein genereller Ansatz. Das Modell lässt sich zugleich mühelos auf Objekte mit konkreter Nutzung, also den Ist-Zustand anwenden.

7.6 Andere Faktoren

Um das Modell abzurunden, bedarf es einer Handvoll zusätzlicher Indikatoren bzw. Kontrollfaktoren, darunter Kaufkraftniveau und -entwicklung sowie Zentralitätsindices. Bei Bürogebäuden gehen unter anderem nachgewiesene Vermietungsleistungen (Durchschnitt mehrerer Jahre), ansonsten Schätzwerte ein. Zudem werden Mieteranzahl und -gefüge erfasst. Wozu, das sei erläutert: Wird das Vermietungsvolumen durch die vermietbare Objektfläche geteilt, ergibt sich eine Risikoziffer. Zum Beispiel: Ein Objekt besitzt 50.000 qm Mietfläche und beherbergt einen Mieter. Am Ort werden jahresdurchschnittlich 25.000 qm vermietet. Im Falle einer anstehenden Nachnutzung wäre folglich der zweifache jährliche Mietflächenumsatz des Marktgebiets auf die Immobilie zu ziehen. Das Objekt ist aus marktbezogener Sicht - Bonitätsfragen usw. ausgeblendet - zwingend der höchsten Risikoklasse zuzuordnen. Nach diesem Muster lassen sich zahlreiche Kennziffern herleiten.

Teil 1

Teil 2

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