7.3 Zentrensystem als Basis
Nachfolgend vorgestelltes Modell basiert auf einem geografischen Blickwinkel. Das genügt, um ein tragendes Gerüst zu erkennen: das gewachsene Zentrensystem (vgl. Abschnitt 4.2). Ein zentrenbasiertes Raster bildet, zunächst grob, Chancen-Risiko-Verhältnisse ab. Spürbar wird bereits, dass die zweifache Ausprägung von Zentrensystemen zwischen und innerhalb von Städten bzw. Gemeinden einen Aufhänger für eine absolute Risikozuordnung bietet. Der Clou: Lageklassen lassen sich über wenige Folgeschritte einwerten. Um auf ein Beispiel zurückzukommen: 1a-Lagen von Kleinstädten werden chancen- und risikotechnisch mit jenen von Metropolen in Beziehung gesetzt. Das gelingt, indem allen Lage- bzw. Zentrenklassen eine Risikostufe zugewiesen wird. Zur besseren Nachvollziehbarkeit sei die resultierende Tabelle weiteren Überlegungen vorangestellt (die vorgestellte, von Zahlen entkleidete Matrix beinhaltet einen Imitationsschutz).
Oben abgebildetes Raster verdeutlicht zwei wesentliche Zusammenhänge:
- Die mehrfach angesprochenen 1a-Lagen tauchen nicht auf. Der Grund: Sie verbergen sich gleichsam in der Zentrenkategorie City/Innenstadt. Deren räumlich-funktionale Abgrenzung erfolgt scharf, das heißt, Übergangszonen werden als nicht zugehörig definiert Weiterhin wesentlich ist, dass Zentrentypen anhand festgelegter Ausstattungsmerkmale bestimmt sind. Wenn also die Innenstadt einer Kleinstadt nur mit Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Drogerie, Bäcker, Metzger, Blumenladen und Apotheke bestückt ist, fällt sie in die Kategorie gehobenes Nahbereichszentrum. Die Logik der Matrix wird schlagartig klar. Metropolitane und kleinstädtische Kernlagen trennen Welten: 1a hier ist Risikoklasse 1, dort 4 (Handelslage) bzw. 6 (Bürolage).
- Augenfällig wird, dass verschiedene Orte in mehr oder weniger Risikoklassen vertreten sind. Die Deutung liegt auf der Hand: Je mehr Klassen ein Ort abdeckt, desto mehr Nutzungen trägt er dauerhaft. Genau: Die besten Lagen tun es. Hierzu einige Erläuterungen: Viele in hochrangigen Zentrengliedern nicht (mehr) vertretene Nutzungen kehrten gerne zurück. Sie tun es, wenn die Preise erschwinglich werden. Geraten etwa Büromärkte in Phasen des Mietverfalls, leiden schwächere Standorte zuerst und am heftigsten: Nutzer zieht es in Qualitätslagen. So finden eintönige Bürostädte regelhaft zuletzt aus dem Tief und fallen zuerst hinein. Bei Bestlagen verhält es sich umgekehrt. Das Prinzip greift auch zwischen Regionen: Gerät ein Land in eine Wirtschaftslaute, trifft es eine Gegend schwer, während andere das Tal leidlich überbrücken. Menschen und Unternehmen wandern von hier nach da. Kurz: In höherrangigen Zentren und/oder wirtschaftsmächtigen Regionen finden sich eher und mehr Nachnutzer als in anderen.
Der "Markt" begriff diese Zusammenhänge. Nicht umsonst sind Multiplikatoren in hochrangigen Zentren höher, die Nettoanfangsrenditen niedriger als in nachgeordneten. In letzteren fordern Investoren Risikoprämien. Dasselbe geschieht innerhalb von Orten bzw. Räumen: niedrige Anfangsrenditen im Kern, höhere in Richtung Rand.