Immobilien als Assetklasse (Teil 3)

7 Immobilienrating

Immobilienbezogene Ratingmodelle zielen darauf ab, Immobilien verschiedenen Risikoklassen zuzuordnen, Ertragskategorien abzubilden, Objekte vergleichbar zu machen. Die Einordnung gründet auf vorab festgelegten Kriterien. Teils beinhalten Modelle hunderte Faktoren, die gewichtet und miteinander verrechnet werden. Vorliegender Beitrag skizziert ein Gegenmodell, das inzwischen von internationalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften unter anderem im Rahmen IFRS-konformer Gestaltungen anerkannt ist. Entwickelt wurde es von der LHI Leasing GmbH, einem Unternehmen, das über 1.800 Objektgesellschaften im In- und Ausland betreut.

7.1 Modellgrundlagen

Es liegt auf der Hand, dass Standortgüte, Nutzungsart, Konzept und Baukörper wichtige Bewertungselemente darstellen. Somit empfiehlt es sich, Schlaglichter auf diese Merkmale zu werfen.

Unscharfe Standortklassifikation

Angesichts der Bedeutung von Standorten wäre eine ausgefeilte Klassifikation zu erwarten. Diese gibt es nicht. Die Branche bedient sich weniger, zudem unscharf gefasster Lageklassen. Von 1a-, 1b-, 2a-, 2b-Lagen ist die Rede. Im Einzelhandelsbereich ist 1a hierbei als frequenzstärkste Lage definiert Die Reihe wirkt wohlsortiert, sagt jedoch wenig aus. Warum sollten besucherstärkste Lagen die besten für Nobelboutiquen sein? Oder, um über den Handel hinauszublicken, für Büros? Und, weshalb verdienen Laulagen von Kleinstädten das Prädikat 1a, während vierfach stärker besuchte City-Randlagen von Metropolen unter 2a rangieren? Die kurze Liste verdeutlicht dreierlei:

Fazit: Als Grundlage einer Modellbildung taugt das Ordnungssystem nicht.

7.2 Nutzung, Konzept, Immobilie

Ob Nutzungen tragen, hängt vom Standort ab, vom Nutzungskonzept, von baulichen Merkmalen. Jede Immobilie muss gleichsam in die Landschaft passen. Ein diesbezüglich fehlkonzipiertes Objekt standortgerecht anzupassen, fällt zumeist schwer. Zu bedenken ist ein zweiter Gesichtspunkt: Ändern sich Lage- und Standortqualitäten, können sich Immobilien mittelbar in fehlkonzipierte Objekte verwandeln. Die verbreitete Misere einst florierender Warenhäuser zeigt dies.

Dürftige Objektklassifikation

In Deutschland verbreitete Objektklassifikationen überzeugen so wenig wie das Lage- bzw. Standortraster. Im Büro- und Wohnungsbereich werden Neu- und Altbauten gehobenen, mittleren und einfachen Standards unterschieden. In den USA bestehen die Kategorien A+, A-, B+, B- und C. Einkaufszentren sind durch Zusätze wie groß, mittel, klein, regional ausstrahlend, offen und geschlossen wenig präzise eingeordnet. Entwicklungsbezogene Gesichtspunkte bleiben außen vor.

Fazit: Solide Grundlagen für eine Modellbildung liefert die übliche Objektklassifikation nicht.