6 Objektspezifika
Immobilien sind einmal standortangepasst zu entwickeln, zum anderen entsprechend nutzungsspezifischer Erfordernisse. Denn: Gleichsam in Stein gegossene Reibungspunkte ziehen sich vielfach über die gesamte Nutzungsdauer hin. Oder, anders betrachtet: Kostentreibende baulich-konzeptionelle Schwächen schmälern die Erträge und verkürzen die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
6.1 Standortangemessenheit
Wird ein standortverfehltes Konzept realisiert, sind handfeste Probleme vorprogrammiert. Dies gilt insbesondere bezogen auf vergleichsweise unflexible Gebäudetypen wie Hotels. Häufig übersehen wird, dass Achsmaß, Geschosshöhe und die Dimensionierung von Funktionsflächen die Hotelkategorie weitgehend festschreiben. Zwar lassen sich auf gehobene Standards ausgelegte Häuser abwerten, doch fällt damit zumeist die Projektkalkulation in sich zusammen, wenn nicht gar die Wirtschaftlichkeit als solche. Umgekehrt lassen sich baulich als 1- und 2-Sterne-Hotels ausgelegte Immobilien schwerlich aufrüsten.
6.2 Nutzungsangemessenheit
Besonderes planerisches Know-how erfordern komplexe Handelsgebilde (Einkaufszentren, Galerien). In einem wettbewerbsintensiven Markt rächen sich bereits kleine Verstöße gegen zentrenplanerische Grundsätze. Einzig richtig platzierte Magnetbetriebe, ein der Objektgröße angemessener Betriebsgrößen-, Betriebsformen- und Branchenmix, eine Bewegungsmuster aufgreifende innere Erschließung usw. lassen eine nachhaltige Behauptungsfähigkeit zu.
6.3 Mehrnutzerfähigkeit
Die Entwicklung von Bürokomplexen erfolgt vielfach - anders als bei Produktionsbetrieben, deren Hülle sich aus vorab bestimmten Nutzungserfordernissen ableitet - gleichsam von außen nach innen. Das Urprinzip Form folgt Funktion steht bisweilen kopf: Erst wird gebaut, anschließend nach passenden Nutzern gesucht. Nachfragegerechtes entsteht so schwerlich. Der Trend: Nutzerspezifisch geplante Objekte sind gefordert, aber mit Blick auf möglichst hohe Zweitverwendungs- bzw. Nachvermietungsfähigkeiten ist nutzerspezifisch vor allem dahingehend zu deuten, dass Immobilien dem Nachfrageprofil jeweiliger Lagen entsprechend gestaltet werden. Konkret: Ein bau- und ausstattungsbezogen extrem hochwertiges Bürohaus gehört nicht in eine "back office site". Und: Die Hülle muss derart flexibel auszugestalten sein, dass ein Objekt an möglichst viele Nutzerbedürfnisse heranzuführen ist.
6.4 Flächeneffizienz
Neue Organisationsformen senken den Büroflächenbedarf je Beschäftigtem. Auf 25 - 30 qm gründende Projektionen erbringen irreale Bedarfswerte. Auf solche Größen abhebende Bauten bergen mangelt es an einfacher Umrüstbarkeit unausweichlich Vermarktungsschwierigkeiten. Problemkandidaten stellen zudem Gebäude mit ungünstigem Verhältnis von Haupt- zu Nebennutzflächen und niedrigem effektiven Ausnutzungsgrad dar.
6.5 Kostenaspekte
Der nicht nur in Deutschland eingeläutete Abbau steuerlicher Vergünstigungen birgt den Zwang, Immobilien zu einem aus sich selbst bzw. ihrer Nutzung heraus tragfähigen Gut zu entwickeln. Hierbei geht es nicht einzig um günstige Baupreise, sondern vor allem um nachhaltige Betriebskostenoptimierungen. So lässt sich bezogen auf Deutschlands Hotelsektor sagen, dass eine Investition um 400.000 EUR, die eine Vollzeitstelle erübrigt, wirtschaftlich sinnvoll ist. Internationale Ketten planen entsprechend. Das Hilton-Prinzip, die Multiplikation eines hochgradig standardisierten Produkts über alle Standorte hinweg, kommt nicht von ungefähr. Die Bauten internationaler Ketten sind nicht nur vergleichsweise kostengünstig zu errichten und auszustatten. Sie sind vor allem auf niedrige Betriebskosten getrimmt. Dieser Punkt entscheidet auch im Bürosektor vermehrt über die Marktgängigkeit von Produkten. Das verwundert kaum, wuchsen sich die Mietnebenkosten doch zur Zweitmiete aus. In vollklimatisierten Bürobauten erreichen sie verbreitet 5 - 6 EUR/qm. Der gegenwartsbezogene, praktisch erfahrbare Nutzwert rückt in den Vordergrund, Wertsteigerungsgedanken verlieren an Gewicht.
6.6 Zwischenbilanz
Zunehmender Wettbewerbsdruck verweist auf die Notwendigkeit, Planung, Bau und Bewertung von Immobilien konsequent an verschärften Nutzeransprüchen, Standortgegebenheiten und ökonomischen Erfordernissen auszurichten.