5.1.3 Statische Räume
In diese Kategorie fallen Räume, die sich qualitativ wie quantitativ wenig verändern. Diesem Raumtyp gehören viele metropolitane Kernlagen an, die Laufmeilen des Einzelhandels. Einmal in Fußgängerzonen umgewandelt, verharren sie weitgehend auf erreichtem Niveau. Hier und da kommt ein neues Kaufhaus oder eine weitere Passage hinzu, doch verändert dies strukturelle Grundzüge selten. Wenig dynamisch zeigen sich zahlreiche Wohnlagen, so die meisten Villenviertel und altersmäßig ausgewogen durchmischte Wohnviertel mit solidem Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbesatz.
5.1.4 Räume aktiver Abwertung
Zu diesem Typus zählen Räume, deren Abstieg durch eigentümerseitig geförderten Substanzverfall ausgelöst bzw. beschleunigt wird. Vielfach signalisieren aktive Abwertungen spekulative Erwartungen. Diese können einem Wachstum von Geschäftskernen entspringen. In Richtung der City-Stoßfront entsteht ein Spekulationsvorfeld. Oftmals sind entsprechende Prozesse mehr oder minder planungsinduziert, also nicht faktisch begründet, sondern von planerischen Wunschvorstellungen getragen. Einen baldigen Einbezug in dicht bebaubare, von hohen Gewerbemieten geprägte Zonen erwartend, ergreifen zahlreiche Eigentümer citynaher Wohngebäude oder ertragsschwacher Gewerbeobjekte verfallsbeschleunigende Maßnahmen, um jeweilige Mieter zu vertreiben und ihre Gebäude durch rentablere, gewerbliche Bauten ersetzen zu können.
5.1.5 Räume passiver Abwertung
Zu diesem Typ gehören Räume schwindender Bevölkerung, ausdünnender Infrastrukturen, fallenden Sozialstatus', rückläufiger Immobilienpreise usw. Höherrangige Nutzungen weichen Not- und Ersatznutzungen, Leerstände tun sich auf und nehmen zu. Hier fährt ein wachsender Kreis von Hauseigentümern Erhaltungsaufwendungen zurück, unterlässt Folgeinvestitionen, wirtschaftet die Bausubstanz ab. Im Extrem verwahrlosen jeweilige Viertel. Derartige Entwicklungen griffen in nahezu jeder größeren, von Ein- und Zuwanderern gefluteten US-Stadt. Passive Abwertungen kennzeichnen auch infrastrukturell gut ausgestattete europäische Nachbarschaften. Paradebeispiele bieten gering verdichtete Eingenerationensiedlungen. Sie wurden vielfach aus einem Guss entwickelt, von Familien ähnlicher Alterszusammensetzung bevölkert. Sie reifen in sich, der Nachwuchs zieht weg, die Einwohnerzahl fällt drastisch. Folge: Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe brechen weg, die Lebensqualität sinkt. Hierzulande besonders augenfällig sind passive Abwertungen in Handelslagen. Nahbereichs- und Stadtteilzentren verfallen angesichts schwindender Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet. Sie siechen auch infolge zunehmender Verbreitung flächenmächtiger Verkaufseinrichtungen, die übermäßig Kaufkraft aus ihrem Einzugsbereich absaugen. Der Raumkategorie sind - mitbedingt durch hohen Flächendruck im Einzelhandelsektor - vermehrt Innenstadtrandlagen zuzuordnen. So mutieren 2a- zu 2b-Lagen, manche ehemals solide 1b-Lage gibt nach. Ursächlich zeichnet unter anderem, dass Filialisten Spitzenlagen enger fassen. Galten früher noch Lagen mit 60 - 70 Prozent des frequenzstärksten Punktes als erstklassig, so wanderte die Messlatte zwischenzeitlich auf 75 - 85 Prozent.
5.1.6 Zwischenbilanz
Unscheinbare wie offensichtliche Zeichen verweisen auf die Entwicklungsrichtung von Räumen. Die wenig sinnfälligen Hinweise wahrzunehmen, ist entscheidend im Rahmen von Trendermittlungen. Die Statistik kommt diesbezüglich oft zu spät: Manches wandelt sich, bevor es zahlenmäßig erfasst bzw. fassbar wird. Offenkundig ist, dass Entwicklungen unterschiedlicher Räume eine Wechselwirkung haben können. Diesbezüglich gebührt einigen investitionsbezogenen Fragen entscheidendes Gewicht: Halten Entwicklungstrends.
5.2 Bevölkerungsentwicklung
Einwohnerzahl und Bevölkerungsentwicklung bestimmen maßgeblich über die Marktchancen absatzorientierter Unternehmen, Marktbreite und -tiefe, Auslastung und Stabilität infrastruktureller Einrichtungen, den städtebaulichen Verdichtungsgrad, die Bodenpreisentwicklung, die Wertentwicklungsaussichten von Immobilien. Ein Musterbeispiel für ausnehmend fein auf Bevölkerungsentwicklungen reagierende Handelsnutzungen bieten Nahversorger bzw. grundversorgungsorientierte Betriebsformen (Supermärkte usw.).
Die Bevölkerungsentwicklung ist ein primärer Indikator der einem Raum zugebilligten Wirtschaftskraft und Entwicklungsfähigkeit: Menschen zieht es in Gebiete, in denen sie Chancen vermuten; sie verlassen Orte, an denen sie diese missen. Gefälle löst Bewegung aus. Die Wanderung zwischen Mexiko und den USA veranschaulicht das so deutlich wie die deutsche Binnenmigration. Zuvorderst siedeln Leistungswillige um, darunter viele junge Menschen. Sie gründen am Zielort Familien, zeugen im wahren Wortsinn Wirtschaftsleistung. Die Nachfrage nach Gütern, Dienstleistungen, Immobilien steigt.
Die Bevölkerungsentwicklung ist eine mächtige Größe. In weiten Teilen Europas erhält diese eine neue Qualität: Die Einwohnerzahlen fallen. Gehen Abwanderung und Geburtendefizit regional Hand in Hand, bahnt sich ein immobilienwirtschaftliches Desaster an. Ganze Landstriche entvölkern sich; Immobilien verlieren an Wert. Wie gewaltig die Konsequenzen sein können, lässt sich an vieler Orten ausufernden Leerständen von Handels-, Büro- und Wohnimmobilien ablesen.