Immobilien als Assetklasse (Teil 2)

5 Standortaspekte

Das wesentliche Merkmal von Immobilien ist ihre dauerhafte Standortgebundenheit. Folglich bestimmen Lagekriterien mehr als alle anderen Momente über die Ertragskraft, Marktgängigkeit und Wertentwicklungsaussichten von Immobilien: Passt der Standort nicht, scheitern die besten Konzepte.

Zu unterscheiden sind drei räumliche Standortdimensionen: Makro-, Meso- und Mikrostandort. Unter Makroebene ist ein größerer Funktions- bzw. Verflechtungsraum zu verstehen, so ein Metropolraum oder eine Stadt samt Umland. Die Mesoebene steht z. B. für ein großstädtisches Viertel oder eine Gemeinde innerhalb eines Speckgürtels. Die Mikroebene schließlich bezeichnet den Standort einer Immobilie einschließlich dessen Nahbereich. Die drei Ebenen folgen häufig unterschiedlichen Entwicklungslinien. Zwar sind Stadtteile und Standorte aufstrebender Städte im Mittel chancenreicher als in absteigenden. Nur kann sich die Stadt gleichsam fort von einem Viertel und ein Viertel fort von einem eingebetteten Mikrostandort entwickeln.

5.1 Potentialraumtypen

Wohin welche Ebene qualitativ tendiert, entscheidet maßgeblich darüber, ob Kauf-, Miet- oder Leasinglösungen präferiert werden. Zu unterscheiden sind fünf Potenzialraumtypen, die in den folgenden Abschnitten vorgestellt werden.

5.1.1 Räume aktiver Aufwertung

Diesem Typ gehören Räume an, die öffentliche Hand und/oder private Wirtschaftsträger strukturell bzw. charakterlich nennenswert überformen. Der Bogen spannt sich von Marketing- und Managementaktivitäten über verkehrliche Maßnahmen bis hin zu städtebaulichen Vorhaben wie Quartierssanierungen oder der Anlage neuer Stadtteile. Verbreitet nutzt die Planung aktive Aufwertungsmaßnahmen, um positive Entwicklungen im weiteren Umfeld auszulösen. So wird der Bau von Einkaufszentren als Mittel begriffen, niedergehende Räume zu revitalisieren. Oft missglücken derartige Versuche, viele indes wirken standortfördernd. Als Beispiel stark managementorientierter Ansätze können Business-Improvement-Districts (BID) herangezogen werden. In den USA gilt ihre Ausweisung als bewährtes Aufwertungsvehikel. Viele BID-Projekte können als Spielart einer "public private partnership" beschrieben werden: Die Stadt gewährt Steuernachlässe, die Privatseite investiert in baulich-gestalterische Maßnahmen, Marketing, Sicherheit usw.

Je großmaßstäbiger Aufwertungsvorhaben ausfallen, desto heikler gestalten sie sich. Vielfach wechselwirkende funktionale Bezüge, Nutzungs- und Nutzeransprüche, infrastrukturelle Erfordernisse und Marktströmungen sind zu berücksichtigen. Markt ist das Stichwort. Dauerhaft aufwertend wirken ausschließlich wirtschaftlich selbsttragende Projekte. Aufwertungen können im Bestand wie auf bislang ungenutztem Grund vollzogen werden. Kleinere, im Bestand umgesetzte Vorhaben sind berechenbarer als großflächige Reißbrettentwicklungen. Dies insbesondere aufgrund besser bestimmbarer Lagegängigkeit bzw. einer klarer fassbaren Akzeptanzwahrscheinlichkeit durch potenzielle Nutzer. Sie scheitern seltener als verbundlos bzw. eigenständig umgesetzte Planungen.

5.1.2 Räume passiver Aufwertung

Passive Aufwertungen vollziehen sich losgelöst von spektakulären Projekten oder gebietsweit abgestimmten Planungen. Auslösend kann beispielsweise die Einmietung oder der Bau eines namhaften Büronutzers sein, der erst Satellitenfirmen, bald Wettbewerber anzieht. Ergebnis: Eine wachsende Zahl gewerblicher Nutzungen findet gedeihliche Daseinsgrundlagen vor. Und, es tragen sich gehäuft höherwertige Angebote. Auch Niveau- und Luxuslagen des Einzelhandels kristallisierten mehrheitlich in Form passiver Aufwertung aus. Wiederum kann die Standortwahl eines Pionierbetriebs ausreichen, entsprechende Prozesse anzustoßen. Ein weiteres Beispiel passiver Aufwertung bietet die Entwicklung mancher Stadtquartiere zu Szene- bzw. In-Vierteln.