4 Prinzipien der Raumorganisation
4.1 Nutzungsdifferenzierung
In Städten wie auf dem Land bestehen spezialisierte Nutzungszonen bzw. funktionsräumliche Differenzierungen: Büronutzungen neigen dazu, sich zu clustern, Wohneinheiten, Gewerbebetriebe, Industrieanlagen, logistische Einrichtungen, der Handel. Nutzungen sortieren sich vertikal, horizontal oder diagonal (niveaubezogen). Ursächlich zeichnen vier maßgebliche Steuerungsgrößen:
4.1.1 Erreichbarkeit
Erreichbarkeit ist ein universell wertbestimmendes Moment. Unterschiedliche Grade alltagsbedeutsamer Erreichbarkeit übersetzen sich in räumlich abgestufte Nutzungsdichten. Sie bestimmen über die Bedeutung von Orten: Die Anzahl von Wechseln bzw. Wechselmöglichkeiten der Bewegungsart, Häufigkeit und Selbstverständlichkeit des Wechsels sind das Bedeutungsmaß schlechthin.
Bestens erreichbare Grundstücke zeichnen sich durch hohe Preise aus. Verkürzt ausgedrückt spiegelt der (marktgerechte) Preis den Nutzwert von Grund und Boden wider. Es gilt: Je höher der am Ort erzielbare Ertrag, desto intensiver und höherwertiger wird der Grund genutzt. Ausgehend von Hochnutzungsinseln (Stadtzentren usw.) sinken die Nutzungsintensitäten (zumeist) ab. Regelhaft stellt sich ein von innen nach außen gerichtetes Bodenpreisgefälle ein. Idealtypisch ringförmige Nutzungs- und Bodenpreismuster werden unter anderem bedingt durch radiale Verkehrsachsen meist sektoral überlagert. Quer zur Straßenrichtung stellen sich ähnliche Nutzungsabfolgen ein wie bei aufeinander folgenden Ringen. Das Artenspektrum ist tendenziell schmaler. Um Kreuzungen von Ringstraßen und Radialen bilden sich verbreitet Inseln kommerzieller Nutzungen aus: Zentren wechselnder Größe. Das Grundmuster der Makroebene spiegelt sich auf der Mikroebene.
Regelhafte Nutzungsabfolgen stellen sich auch vertikal, also von unten nach oben ein - weil Höhe Bewegungswiderstand bedeutet und dieser die Erreichbarkeit jeweiliger Gebäudeflächen oder Zielorte mindert. Mit wachsender Höhe nimmt die Anzahl zur Raumüberwindung williger Menschen ab. Das besagt zugleich, dass die Zahl hier existenzfähiger Nutzungen sinkt.
4.1.2 Absatzreichweiten / Einzugsgebiete
Von unterschiedlichen Nutzungen benötigte Erreichbarkeitsgrade variieren: Angebote, die sich in einem Einzugsgebiet weniger Minuten Fußweg tragen, bedürfen keiner U-Bahnanbindung, keines Fernbahn- oder Autobahnanschlusses. Auch die Verkehrslage des Makrostandortes (Stadt/Gemeinde) ist unerheblich. Backwarenverkaufsstellen kommen mit 3.000 Menschen im Einzugsgebiet blendend aus - Modefilialisten nicht. Reger Kundenverkehr kann sich auf unterschiedliche Weise einstellen:
Grundsätzlich gilt: Je höherwertiger ein Gut oder eine Leistung, desto größer die Absatzreichweite. Umgekehrt benötigen Anbieter hochwertiger Waren bzw. Dienstleistungen diese größeren Einzugsgebiete. Damit entwickeln sie einen natürlichen Hang, Innenstadtlagen einzunehmen. Ausnahmen bilden Anbieter sperriger Produkte und hochgradige Spezialisten, die gezielt, vor allem sehr selten aufgesucht werden.