Ansätze der Handelsplanung

3 Bewertung jeweiliger Ansätze

Jeweilige Entwicklungsansätze sind je nach Ausgangslage unterschiedlich zu bewerten. Ihre Beurteilung hängt davon ab, welche Betriebsformen zur Diskussion stehen, welche Konstellation von Lage- und Zentrentypen vorliegt, wie sich Ortsgröße oder Einzugsgebiet darstellen. Daneben sind gleichsam natürliche Flächenentwicklungen sowie laufende Lageumwertungen zu berücksichtigen.

Konservierung: Diese Art der "Entwicklung" ist für alle Beteiligten – mit Ausnahme der Kundschaft – die bequemste. Sie findet landauf landab nach wie vor Anhänger. Das Erscheinungsbild mancher Kernlagen belegt das ebenso wie rückständige, nicht mehr zeitgemäße Präsentations- und Beratungsleistungen vieler Händler. Der Haken: Dieser Ansatz münzt sich in eine schwindende Wettbewerbsfähigkeit, eine schleichende Entwertungen der Kernlagen und somit ihrer Immobilienbestände um. Der gesamte Ort verliert an Behauptungsvermögen, an Klasse, an Anziehungskraft. Immer weitere Betriebe fallen unter die Rentabilitätsschwelle. Leerstände und Nachnutzungsprobleme häufen sich.

Dennoch kann eine auf Konservierung setzten Politik wirtschaftlich sinnvoll sein. Etwa dann, wenn die Bevölkerungsbasis von Orten oder Regionen unwiederbringlich ausdünnt. In vielen dieser Kommunen bzw. Gebiete – es werden immer mehr – ergibt ein Ausbau des Handelsnetzes keinen Sinn. Auch eine mit hohem Mitteleinsatz betriebene zentrale Verdichtung wäre wenig zielführend. Sie findet ab einem gewissen Punkt von selbst statt, indem Händler aus den Ortsteilen in Ladenlokale nachrücken, die im Zentrum bzw. dessen Randbereichen leerfallen.

Innerörtliche Netzverdichtung: Dieser Ansatz ist in vielen Klein- und kleineren Mittelstädten schwerlich umsetzbar, da deren Quartiere meist zu geringe Einwohnerzahlen aufweisen, um zusätzliche Handelskerne auslasten zu können. Es käme zu Verdrängungseffekten über ein fast flächendeckend ohnehin überhöhtes Maß hinaus. Hier erscheint es immerhin sinnvoll, einer Randorientierung weitgehend abzuschwören und auch Baumärkte und dergleichen nur auf gut erreichbaren innerörtlichen Flächen zuzulassen.

In Großstädten stellt sich die Lage teils, aber nicht notwendig anders dar. Auch hier fällt auf, dass viele einst florierende Stadtteilzentren und Nahbereichszentren Schwächesymptome zeigen. Sie verloren an Boden gegenüber peripheren Einkaufs- und Fachmarktzentren. – Nicht nur gegenüber diesen übrigens. Die Planungsdiskussion missachtet auffällig, dass auch unverhältnismäßig große, monolithische Innenstadt-Center die zur Planungsmaxime erhobene verbrauchernahe Versorgung untergraben (siehe vertiefend das entspechende Kapitel des Beitrages zur Zentrenplanung).

Es gibt weitere Gründe, warum mancher Ansatz zur innerörtlichen Netzverdichtung scheitert. – Ironischerweise, weil zu wenig Fläche vorgesehen wird. So wird in großen Neubaugebieten häufig eine Ansammlung von Klein- und Kleinstflächen, vielleicht ergänzt um einen SB-Markt geplant. Die Zugkraft derartiger Mikrokerne reicht selten aus, genügend Kundschaft anzuziehen, um existenznotwendige Umsätze zu generieren (siehe auch Handelsflächenexpansion).

Randorientierte Expansion: In Reinkultur betrieben, würde dieser Ansatz städtebaulichen Leitbildern widersprechen, dem Mittelstand die Existenzfähigkeit rauben, Immobilienbestände in gewachsenen Lagen entwerten, die städtische Lebensqualität beeinträchtigen.

Genehmigungsrechtlich war er (in Westdeutschland) seit Jahrzehnten offiziell nie durchsetzbar. Dennoch griff er vielerorten, wenn auch mehr oder weniger sauber verpackt. So war es blanker Hohn, Oberhausens CentrO vorab einen Persilschein auszustellen, auf dem da stand, es wären keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten.

Mittelpunktsorientierte Verdichtung: Dieser Ansatz spiegelt städtebauliche Leitbilder wider. Gemäß der reinen Lehre stärkt er Einzelhandelsfunktionen in verbrauchergerechter Form, sichert Immobilienwerte und verbürgt, dass Stadt auch Stadt im Sinne grundlegender Definitionen bleibt. Da Innenstädte von einem Miteinander vielfältiger Nutzungen leben, werden all jene, die zur Stärkung des Zentrums beitragen können, darin eingebunden und entsprechende Ansiedlungen in anderen Teilräumen unterbunden.

Die Beschreibung klingt überzeugend, leuchtet jedoch nicht restlos ein. So unterstützen überzogene räumliche Planungsrestriktionen einen Trend, der Zentren schädigt: Besonders mietkostensensible Nutzungen unterliegen im Gerangel um die begrenzten Hauptlagen robusteren Wettbewerbern. Der Handel triumphiert. Dies aber auch nur teilweise. Wiederum werden massenhaft Branchen von wenigen besonders zahlungskräftigen verdrängt.

Umfassend bzw. verbrauchergerecht ist m. W. keine deutsche City mehr besetzt. Wie an anderer Stelle im Immobilien-Kosmos formuliert, könnte ein planungsrelevanter Schluss lauten: Ein einseitig an den Belangen aus sich heraus gefährdeter bzw. sich selbst schwächender Zentren orientiertes Entwicklungsprimat verbietet sich von selbst. Diese Aussage hebt vorrangig auf großstädtische Hauptzentren ab.

Schließlich erscheint es zweifelhaft, dass eine Verdichtung der Mitte immer gutzuheißen ist. Werden die erwähnten unmaßstäblichen Center hineingepflanzt, kann es schnell passieren, dass die Kunden in Galerie XY und nicht mehr in die Innenstadt an sich fahren.