Teure Wohnhäuser – Eigenheimrendite

In folgendem Beitrag bietet Holger Taubenheim wesentliche Hinweise zur Beurteilung der tatsächlichen Renditen von Eigenheimen.

Intro

Die eigene Immobilie als Spar- und Verrentungsplan zu nutzen, ist zunächst eine gute Idee.

Dennoch: Die selbstgenutzte Immobilie ist keine Geldanlage für die Ewigkeit, sondern auch eine Investition auf Zeit wie jede andere Geldanlage auch mit einem Beginn und einem Ende.

Ein Ehepaar mit zwei Kindern interessiert sich für ein neuwertiges Haus mit 130 qm Wohnfläche in einer mitteldeutschen Stadtregion, das einschließlich der Grunderwerbssteuer, der Maklercourtage und der Notargebühren etwa 352.000 Euro kostet. Die Anmietung eines Vergleichsobjektes würde monatlich 1.000 Euro zzgl. »warmer Betriebskosten« bedeuten (diese warmen Betriebskosten fallen unabhängig, ob Eigentum oder Miete an). Der notariell zu beurkundende »nackte« Kaufpreis beläuft sich auf 320.000 Euro. Gemessen an der Jahres-Vergleichsmiete von 12.000 Euro entspricht der »nackte« Kaufpreis der rund 27 jährlichen Vergleichsmieten. Oder anders ausgedrückt, entspricht die Relation ersparter Miete zu Kaufpreis einer jährlichen Verzinsung von 3,75 Prozent.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen

Das Beispiel-Paar verfügt über ein unterschiedlich angelegtes Vermögen von 100.000 Euro. Folglich ist ein Kredit von 252.000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Haus soll Nominaldaten der Immobilieaus heutiger Sicht etwa 20 bis 25 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es guter Brauch ist, für mehrere Generationen zu bauen. Da möchten sich die Mieter freilich nicht festlegen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit.

Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 3.000 Euro je Jahr veranschlagt (berücksichtigt sind auch die »Ansparrücklagen« für zukünftige Ersatz- u. Reparaturaufwendungen). Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Allen Unkenrufen zum Trotz ist aus Vorsichtsgründen zu unterstellen, dass das Gebäude einem gewissen Verschleiß unterliegt. Ansonsten gäbe es auch nicht die steuerliche Regelabschreibung von 2 Prozent jährlich. Zu beobachten ist allerdings, dass »nackte« Grundstückspreise in der Vergangenheit gestiegen sind. Angenommen wird ein Verkaufswert – bestehend aus dem »gestiegenen« Grundstückswert und dem »gefallenen« Gebäudewert – zum Beispiel in 25 Jahren bei 304.736 Euro liegen, bei einer konstanten Relation der 20fachen Jahresvergleichsmiete von dann 15.237 Euro. All diese nominalen Daten der Immobilie sind in der 1. Tabelle zusammen gefasst.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen (2. Tabelle). Notwendig sind 252.000 Euro. Bei der Gestaltung gelten einfache Regeln. Der Kredit soll innerhalb von 15 Jahren Nominaldaten der Grundschuldgetilgt werden. Der Zins soll während der Laufzeit fest sein. Die klassische »Hypothek« wird zum Kurs von 100 Prozent ausgezahlt. Der jährliche Nominalzins liegt bei 3 Prozent. Das bedeutet für das Ehepaar, dass insgesamt 180 Raten von jeweils 1.767 Euro zu bezahlen sind. In unserer Jahresaufstellung sind es 21.209 Euro an Zinsen und Tilgung.

Kreditfinanziertes Eigenheim ist ein Spar- und Verrentungsplan

Das sind die wichtigsten Werte, und diese Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen. Das Ehepaar setzt 352.000 Euro ein und nimmt 252.000 Euro auf. Danach folgen die (durchschnittliche) Instandhaltung (Rücklagenbildung) und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 25 Jahresraten, die bei 3.000 Euro beginnen und pro Jahr um 1 Prozent ansteigen. Die Bank verlangt für den Kredit insgesamt 15 Raten von jeweils 21.209 Euro. Der Lohn der Aufwendungen sind 25 ersparte Jahresmieten, beginnend bei 12.000 Euro und endend bei rund 15.237 Euro in Jahreswerten: Hinzu kommen rund 305.000 Euro beim Verkauf des Eigenheims. Dies entspricht der 20fachen Vergleichsjahresmiete in Höhe von 15.237 Euro.

Die Verknüpfung der einzelnen Zahlen führt zu einem Zahlungsplan wie in Tabelle 3 a, der mit dem Startkapital von 100.000 Euro beginnt. Aus Gründen der Übersichtlichkeit erfolgt die Darstellung auf Jahresbasis. Dann folgen 15 jährliche Ausgaben, die bei 12.109 Euro einsetzen und im Laufe der Zeit auf 10.764 Euro sinken. Danach wechselt der Zahlungsstrom das Vorzeichen. Die Hypothek ist getilgt. Die Ausgaben für die Instandhaltung laufen weiter, doch die Ausgaben sind niedriger als die Mietvorteile. Folglich wirft das Eigenheim nun »Erträge« in Form der ersparten Mieten ab. Sie starten bei 10.449 Euro und klettern bis auf 11.428 Euro. Der Schlusspunkt ist der Verkaufserlös des Hauses von 304.736 Euro. Zusammen mit der nach Kostenabzug ersparten Miete beläuft sich die Gesamtliquidität am Ende des 25. Jahres auf 316.164 Euro. Die jährlich ersparte Liquidität wird zum Beispiel auf einem Fest- / Termingeldkonto oder in Nullkupon-Anleihen bis zum Verkauf der Immobilie angelegt zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,5 Prozent jährlich nach Steuern. Am Ende stehen 421.592 Euro zu Buche. Dieser Betrag wird in einem abschließenden Schritt saldiert mit dem andererseits zum Renditesatz investierten Startbetrags und der nachfolgenden Einzahlungen. Und wenn richtig gerechnet wurde, dann beträgt der Saldo exakt »0«.

Zahlungsplan

Die Struktur des Zahlungsplans ist mit einem großen Spar- und Rentenplan bei einer Bank oder einer Kapitalversicherung vergleichbar. Das Ehepaar legt zuerst den Startbetrag und 15 Jahresraten an. Danach werden dem Topf wieder 10 Jahresbeträge entnommen, und weil die Entnahmen bescheiden sind, bleibt am Ende der Veranstaltung ein stattlicher Betrag übrig. Die »ehrliche« Rendite (»Realrendite«) dieses Eigenheims beträgt 2,21 Prozent je Jahr wie in Tabelle 3 b dargestellt. Das nachrechenbare Resultat ist eine effektive Verzinsung nach Steuern, weil Abgaben bei diesem Spar- und Rentenplan keine Rolle spielen. Das Ergebnis ist Ansichtssache und bietet Stoff für endlose Diskussionen wie auch die Annahme, dass die jährlichen Überschüsse / Rückflüsse mit 1,5 Prozent Verzinsung wieder angelegt werden. Manche Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und gewissen Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2,21 Prozent p.a., die bei diesem Geschäft winken, hoch erfreut sein. Andere Anleger hingegen wenden sich, die Hände über dem Kopf zusammenschlagend, von diesem Resultat ab und setzen auf Miete und Aktien bzw. Indexinvestmentfonds. Anleger, die höhere oder niedrigere Erwartungen haben, finden in der 4. Tabelle entsprechende Renditeergebnisse.

Auch in Krisenzeiten ist das Eigenheim kein absolut sicherer Hafen

RenditenHinzu kommt die Vereinbarung, wie zu rechnen ist. Es versteht sich von selbst, dass die Auflösung von Kreditverträgen nicht zu Lasten der Bank gehen darf. Wer den Vertrag ändern oder beenden will, muss den Schaden ersetzen. Es ist aber kein Hexenwerk, diesen Betrag zu berechnen. Nur müssen die Spielregeln vor Abschluss des Vertrages feststehen. Es ist beispielsweise denkbar, dass für die Wiederanlage die Renditen öffentlicher Anleihen gelten. Genauso ist denkbar, dass die Zinssätze für Hypotheken-Pfandbriefe verwendet werden. Die Werte werden auf den Wirtschaftsseiten der Tageszeitungen veröffentlicht, so dass es sich also anbietet, eine Quelle zu vereinbaren, die für beide Seiten einsehbar ist. Sonst kommt bei der Auflösung schnell der Verdacht auf, die Zinssätze seien in den Hinterzimmern dunkler Kneipen ausgewürfelt worden.

Trotz dieser Vorsichtsmaßnahmen ist das Eigenheim keine risikofreie Anlage. Die Immobilienpreise sind zum Teil in astronomische Höhen gestiegen. Das Verhältnis von Mietvorteil zu Kaufpreis ist in vielen Fällen aus dem Ruder gelaufen. Immobilienmakler und Kreditvermittler rennen derzeit bei den privaten Investoren und Kaufinteressanten offene Türen ein und erzählen den Kaufinteressenten vom automatischen Wertzuwachs der Immobilie und Wertverlust der Hypothek durch die Inflation. Wer will da nicht nachstehen? Wo aber steht in Stein gemeißelt, dass Immobilien stabile oder im Wert wachsende Geldanlagen seien? Gegenüber früheren Jahrzehnten ist heute und in Zukunft mehr denn je notwendig, den technischen Fortschritt zu berücksichtigen. Immobilien altern heute schneller in technischer Hinsicht als vor 10, 20 oder 30 Jahren. Notwendig sind Ausgaben für Nachinvestitionen. Unterbleiben diese, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit ein entsprechend deutlicher Wertabschlag bei späterer Veräußerung den Eigenheimer finanziell belasten.

Das größte Risiko beim Eigenheim bleiben allerdings die Besitzer. Arbeitslosigkeit, Mobilität und Scheidung können für heftige Verwerfungen sorgen und das Eigenheim in eine Investitionsruine verwandeln. Genauso heikel wird es, wenn die eigene Finanzkraft überschätzt wird. »Warme Betriebskosten« von etwa 300 Euro monatlich, Instandhaltungskosten (Rücklagenbildung) von durchschnittlich rund 250 Euro monatlich und Kreditraten von 1.767 Euro monatlich bedeuten im vorliegenden Fall einen Gesamtaufwand von 2.317 Euro pro Monat. Das setzt einen monatlichen Nettoverdienst von 4.634 Euro voraus, wenn die berühmte 50-Prozent-Grenze nicht überschritten werden soll.

Wie viele Ehepaare verdienen in diesem Lande zusammen 9.000 Euro je Monat, und wie viele Ehepaare ziehen 25 Jahre lang an einem Strang? Damit wird deutlich, dass das Eigenheim auch in Krisenzeiten kein selbstverständlich sicherer Hafen ist.